抵当権と賃借権との関係

 抵当権は、目的物の有する交換価値を把握することによって彼担保債権の満足を担保する権利であって、目的物の用益には直接には干渉しないものであるから、所有者は、抵当権設定後も目的物をみずから使用収益し、又は第三者に使用収益させることができる。ところが抵当権者が抵当権の実行をした場合に、その結果抵当不動産が競落されると、競落人は抵当権設定当時における状態で目的物の所有権を取得するのであるから、抵当権設定登記前に対抗力(登記又は引渡)を備えた第三者の用益権は競落人に対抗できるが、抵当権設定登記後に設定された用益権は、原則として競落人に対抗できないとされて、競落によって消滅することになります。しかし、この原則を貫くとすれば不動産の利用者である賃借人らは、いつ抵当権が実行され自己の用益権を否定されるかわからないため不安な地位におかれ、抵当不動産の利用は事実上阻害されることにもなる。そこで民法は三九五条本文において抵当権の登記後に登記した短期賃貸借については、抵当権者に対抗できるとして価値権と利用権との調整が採られているのです。

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 ところが、このような価値権と用益権を調和することを本来の目的とする短期賃貸借保護の制度が、実は所有者と賃借人とが通謀して抵当権者を妨害する意図で悪用されており、競売手続の実際上の障害となっていることが少なくないのです。
 最近の東京地裁における競売事件にみられる例ですが、短期賃借権者は後順位の抵当権者や一般債権者であることが多く、これらの者は短期賃借権の設定を受けて、自ら使用し又は他に転貸することによって、自己の債権の回収をはかる手段としているのではないかと思われるものがあります。また短期賃借権の設定も競売開始決定前の極めて近い時期になされ、目的建物の占有も同様な時期に開始している例が多い。短期賃借権には、譲渡、転貸自由の契約がっけられているものがほとんどで、そのためか、目的建物に賃借人が居住していることは少なく、現実に居住していると主張する者は、転借人と称するところの賃借人会社の社員とか、組員あるいはその家族が多い。また賃借期間中の賃料は、全額前払ずみであるとか、高額な敷金又は保証金を差入れてあると主張することが多いが、実際にその主張するような高額な敷金等を支払ってあるのかどうか極めて疑わしい。このような短期賃貸借が設定されているがために、目的不動産の競落価額は低下し、先順位抵当権者の脅威となっているということです。
 抵当権者は、短期賃借権の排除ないし予防方法として、目的不動産について抵当権の設定登記と同時に代物弁済予約又は停止条件付代物弁済契約による所有権移転請求権保全の仮登記、さらに短期賃貸借契約を締結し、これに基づいて賃借権の登記あるいは賃借権設定請求権保全の仮登記をする例が多いが、このような登記がなされると第三者が短期賃借権を設定しても、その登記は、この仮登記に後れるわけであるから、第三者の短期賃借権は排除されるのです。ところが抵当権と併用のこれら代物弁済及び短期賃借権の仮登記等は、実質的には担保的機能を果すものであるから、競落後これらの仮登記等は抵当権設定登記とともに抹消されるのが実務の取扱いである。そうすると、第三者の短期賃借権は残って対抗力を有するので、抵当権者のこのような自衛策も効果がないというのが実状です。
 短期賃借権の濫用に対処するには、抵当権者は民法三九五条但書の賃貸借契約解除請求の訴を大いに活用すべきですが、ただ訴訟は時間がかかり、その勝訴判決確定までに競落人から競落代金が納付されれば、抵当権者は訴の利益なしとして敗訴するようなことにもなるので、この訴訟の実効性に問題があります。これについては立法による解決が望ましいが、現行法のもとでは抵当権者において速やかに解除請求の訴を提起することであり、裁判所においてもこの訴訟の審理を急ぐことが重要な課題であるといってよい。
 しかし合理的な短期賃貸借は、民法三九五条の趣旨に則り保護されなければならないことはもちろんです。

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