一筆の土地の一部

民法上物権の客体は、独立の物でなければなりません。つまり物の一部ないし構成部分、または物の集団ないし複数の物の総体は、原則として、一つの物権の客体とはなり得ません。この原則を一物一権主義といいますが、物が独立している一物かどうか、つまり、一つの物権の客体となり得るかどうかは、必ずしも物理的標準によって決すべきではなくて、一般社会通念によるほかありません。土地については問題があり、土地は、それ自体としては無限に連続しており、物権の対象たる物となるに必要な独立性を欠いているからです。そこで、これを物として観念するためには、人為的区画が必要とされるわけです。かくて、土地の不動産としての個数が、一個であるか数個であるかは、地形による自然の境界によらず、また、経済的使用の単位にも関係なく、もっぱら土地登記簿上の記載によって技術的に決定されます。登記簿上一個の物とされている土地は、一筆の土地と呼ばれます。現に、一筆の土地として登記されている土地を数筆の土地とするには、分筆の登記をしなければならず、また、数筆の土地を一筆とするには、合筆の登記をしなければなりません。以上みたところでは、土地の所有権は、一物一権主義のたてまえから、原則として、一筆の土地全体について一個成立し得るのみであって、一筆の土地の一部については成立し得ないはずです。例外は認められないものでしょうか。例外とは、具体的には、一筆の土地の一部を売買によって他人の所有に帰せしめることができるか、また、一部について他人の取得時効が完成し得るものであるか、ということです。

スポンサーリンク

不動産

一筆の土地の一部を売買によって他人の所有に帰せしめることができるか一筆の土地の一部も、分筆登記をしたうえでなら、それを売買の対象とすることができることはいうまでもありませんが、取引の実際では、分筆手続前に、一筆の土地を、当事者が事実上区分して、その一部を売買することがあります。この場合に買主は、その売買によりその土地の一部につき、所有権を取得することができるものでしょうか。もっとも、買主が、その所有権を第三者に対抗するためには、移転登記を必要とし、そのためには、分筆登記が不可欠の前提をなすのであるため、第三者に対する関係では、分筆登記前に土地の一部に対する所有権の取得は問題となり得ないのであって、ここで問題となるのは、売買の当事者間においてです。判例は、最初否定的でした。土地の個数、独立性は、登記によって定まり、分筆登記されない限り、一筆の土地の一部には、独立の所有権は成立し得ない、とのたてまえをとっていたのです。しかし、大正一三年に至り、連合部判決でこれを改め、帳簿上の分筆の手続きを経る以前において、一筆の土地の一部の上に他人の物権が成立し得ることを認め、現在に及んでいます。
一筆の土地の一部について他人の取得時効が完成し得るでしょうか。登記簿の上で一筆になっている土地の一部を、地形の上で別な土地として、長く占有していた場合には、その部分を時効で取得することができるか、あるいは、登記簿の上で一筆になっていない以上、取得時効は完成しないかの問題です。この場合についても、判例は、最初は否認していましたが、この場合も、大審院は、大正一三年、前記の場合と同じ日に連合部判決でその態度を変更して現在に至っています。
否認した最初の判決に対し、それは、一物一権主義に盲従するものであるとして厳しい学者の反対がありましたが、連合部判決の結論は、学者の要望にそい、賛成されています。
このように、判例は一筆の土地の一部は、所有者の区分により、あるいは時効完成によって、一個の土地となり、独立の所有権の客体となるとして、一物一権主義を守ろうとはしていますが、結果的には、一筆の土地の一部が、独立の所有権の客体たり得ることを認めるものです。一般に一物一権主義の根拠は、物の一部または物の集団の上に、一つの物権を認める社会的必要ないし実益がないこと、および物の一部または物の集団の上に、一つの物権を認めるときは、その公示が困難であるか、もしくは、公示を混乱させることにあるとされていますが、物の一部について一権を認めなければならない社会的必要性が強く、かつ、ある程度まで公示が可能であるか、もしくは、公示に関係のない範囲であれば、一物一権主義の適用が排除されてもよいはずです。土地の区分は、登記簿上、一個の物というにすぎず、経済的独立性とは無関係です。したがって事実上区分されれば、その部分が独立して、すでに利用ないし取引の対象に置かれたことになり、それ自体価値を有することになります。すなわち、登記簿上の一筆の土地はもちろん、事実上区分された土地も、すでに直接的支配の実益を有するに至り、また価値があるものとしなければなりません。しかも、土地の不動産としての個数は、もともと登記簿上の記載によって技術的に決定されたにすぎないものであるため、事実上区分されたものを、登記簿の操作で独立性をもたせ、それを公示することは容易にできます 。このようにみてくると、土地については、いわゆる物の一部、一般とは異なり、一物一権主義に対する例外が認められてもよいはずです。この場合、分筆前の土地の一部にも物権変動を生じることを認めることになりますが、それは、現行法上、登記が、物権変動の成立要件ないし効力発生要件ではなくて、単なる対抗要件にすぎないことを前提としてであることはいうまでもありません。そして、このことは、当事者間だけの効果であって、第三者に対する関係では、分筆手続きをして、登記を経なければならないことは当然です。なお、土地を平面的に区分した一部ではなくて、土地の構成部分となっている物については、通常は、独立して物権の客体になり得ないものとされています。

不動産

一筆の土地の一部/ 庭木・庭石と宅地売買/ 土地定着物の不動産としの取扱い/ 建築中の建物/ 建築中の建物の譲渡と対抗要件/ 建物の独立性/ 区分所有権/ 区分所有権の所有関係/ 区分所有者の権利義務/ 借地上の建物の売買と借地権/ 手付契約の解釈/ 違約手付との関係/ 解約手付による解除/ 無能力者との契約/ 表見代理/ 民法一〇九条の表見代理/ 民法一一〇条の表見代理/ 対抗要件/ 第三者の範囲/ 第三者の範囲制限/ 登記欠缺を主張できる第三者/ 解除と登記/ 取消しと登記/ 賃借人への移転登記前の賃料請求/ 不法占拠と登記/ 債権者の差押と登記/ 一般債権者による差押と登記/ 滞納処分による差押と登記/ 登記の推定力/ 仮登記のある不動産の売買/