庭木・庭石と宅地売買

土地ことに宅地の売買において庭木、庭石の類はどのように販り扱われるのでしょうか。もし売主が地所は売ったが、庭木、庭石の類は売ったのではないと主張したときはどうなるでしょうか。結局は、当事者の意思や契約の解釈などによって決まるとしても、庭木、庭石の類は、本来土地との関係でどうなっているのでしょうか。宅地の売買において、宅地は現状のままというような文言が契約書に入れてあるときは庭木、庭石の類も一応土地の売買に伴い土地とともに所有権が移転するものとみてよいでしょうが、第三者に対する関係はどのようになるのでしょうか。さらに、庭木、庭石の類を留保して土地のみを売った場合には、どうなるでしょうか。まず、このような契約は可能であるとしても、庭木、庭石の類の上にはたして独立の所有権の成立を認めることができるのでしょうか。そして、このような所有権の公示方法はどのようになるのでしょうか。庭木、庭石の類がその土地とともに売主の所有に属しているときは問題はないとしても、それが他の人によってその上地に附属せしめられた物である場合には問題がでてきます。不動産たる土地に付合してしまうのでしょうか。または、それが地上権や賃借権などの権原によって附属せしめられた物であるときには、その物の所有権を買主に対しても主張できるのでしょうか。このような問題を解決するためには、庭本、庭石の類の法律的性質を明らかにしなければなりません。

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不動産

民法は八六条において、土地およびその定着物を不動産とし、その他の物を動産としています。すなわち、物は不動産か動産かに分けられるのが民法のたてまえです。それは、例えば不動産であればその物権変動の対抗要件は登記であり、動産であれば引渡しです。さらに動産であれば即時取得が可能であり、そのほか、処分の能力物権の種類や、訴訟法的にも裁判管轄や差押手続などに差異が生じてくるために、不動産か動産かを決定する必要があるからです。したがって、まず、庭木、庭石の類が土地の定着物であるかどうかを検討しなければなりません。定着物であれば法律上不動産として取り扱われ、定着物でなければ動産として販り扱われることになります。さらに、定着性が認められたとしても、それが土地とは別の独立の不動産として取り扱われるのか、または土地の一部として取り扱われるのか、という独立性の問題が検討されなければなりません。そして、それは不動産の付合とも関連してくる問題です。
土地の定着物とは、判例、通説によれば、土地の構成部分ではないが土地に附着せしめられ且つその土地に永続的に附着せしめられた状態において使用されることがその物の取引上の性質であるものをいいます。そしてそのことは「具体的ノ場合二於テ客観的標準ニヨリ之ヲ定ム可キモノ」であって「当事者ノ意思ニヨリ之ヲ左右スルコトヲ得」ないものであるとされています。ある物が定着物であるか、ないかが当事者の意思のみで決まり、それに応じて、前述のようにその物に関する物権取引の法的取扱いが違ってくるということは、取引上多くの不都合を生じ妥当でないからです。したがって定着性の判断においては、その物についての具体的な客観的事情や性質によって決定されるといえますが、しかしまた定着性の判断がその物の不動産性の決定でもあるために、その物を前述のような不動産法理に服させるのが妥当かどうか、という目的的な判断を行なっている点も否定できないといえます。ある物が定着物かどうかの判定は、具体的な検証の結果いえるのであって、一般的、抽象的にいえることではありませんが、判例に現われた若干の事例を示すと、次のとおりです。
くつぬぎ石、庭石、敷石などは大体において土地の定着物として認められていますが、石灯籠、・五重塔、手洗鉢などについては定着物とするものとしないものとがあります。定着物でないとするものには、次のようなものがあります。有体動産としての差押えにおいて、一方で、「本件物件中踏脱飛石庭踏石及庭石ノ類ハ何レモ相当ノ大キサヲ有スル巌石若クハ石材ニシテ共形状亦随所二見ルコトヲ得ル性質ノ者ト異リ従フテ本件土地二附置セラレタル状況二見テ土地ノ一部ヲ為ス通常ノ土右ト同一視スルコトヲ得サレトモ右カ木件ノ土地二定着シテ庭園ノ美ヲ形成スルモノナルコト寛二明カナルヲ以テ右ノ類ハ何レモ不動産ト見ルヲ相当トス」としつつ、他方で、前を除いた石灯籠や五重塔などについて、「右八単二庭園ノ美ヲ添ヘンカ為メ之ヲ排置セラレタルニ止リソノ之ヲ排置セラレタル土地ト何等定着ノ関係ナク庭園主二於テ随時其好ム所ニ置キ替へ得ル様ニ排置セラルルモノト認ムヘキカ故ニ右ノ物件ハ動産」であるとしています。それに対して定着物であるとするものには、「本件土地の上にあった植木、庭石、灯籠、石塔その他の造園材料は造園のため設置、植栽されたもので、本件土地を一個の庭園に造成していたものであることが認められるため、右物件は本件土地の定着物と解するのが相当」であるとして、土地所有権移転の効力がこれらにも及ぶことを認めています。
石垣、塀の類はいずれも土地の定着物とされています。
機械、施設の類は蒸気汽罐なども、基礎工事を施して移動しないように「物理的ニ土地ニ定着スレハ則チ不動産」になるとしていますが、定着物は継続的に土地に付着して使用せられることが、その物の取引上の性質であることを要するため、機械などが「共ノ動揺ヲ防カンカ為メ単二使用中之ヲ土地ト物理的ニ結合セシメタル物ノ如キハ」土地の定着物ではないとして、「土地建物ノ一部トシテ設ケラレタル基礎工事又八土地建物ニ接着シタル枕木ニボールト釘スバイク等ヲ以テ画定」した機械や軽軌道は定着物ではないとしています。
さらに鋼製丸型の巨大な石油タンクについて、「土地に砂を盛って、その上にタンクを置いただけのものであるが、恰も巨大なるドラム缶を地上に置いたようなものであって、その自重及び荷重により若干沈下」しているとしても、それは、「地上に置かれるものとして設計、製作されたものではあっても、一定の土地の上に永続的に固着せしめることによってはじめてその効用を発揮するものとして作られたわけのものではなく、また、その土地に対する状態は、地上に附着されているに過ぎず、特別の基礎工事により土地に固着されたものではないから、未だもってそれが土地に附着しているものとは認め難く、土地の定着物には設当しないとしています。
樹木、作物の類は、これらが土地の定着物であることは一般に認められています。

不動産

一筆の土地の一部/ 庭木・庭石と宅地売買/ 土地定着物の不動産としの取扱い/ 建築中の建物/ 建築中の建物の譲渡と対抗要件/ 建物の独立性/ 区分所有権/ 区分所有権の所有関係/ 区分所有者の権利義務/ 借地上の建物の売買と借地権/ 手付契約の解釈/ 違約手付との関係/ 解約手付による解除/ 無能力者との契約/ 表見代理/ 民法一〇九条の表見代理/ 民法一一〇条の表見代理/ 対抗要件/ 第三者の範囲/ 第三者の範囲制限/ 登記欠缺を主張できる第三者/ 解除と登記/ 取消しと登記/ 賃借人への移転登記前の賃料請求/ 不法占拠と登記/ 債権者の差押と登記/ 一般債権者による差押と登記/ 滞納処分による差押と登記/ 登記の推定力/ 仮登記のある不動産の売買/