土地定着物の不動産としの取扱い

土地の定着物はすべて不動産ですが、その不動産としての取扱いをめぐって、通常、三つの型に分けられます。第一は土地の定着物ではあるが土地とは別個独立の不動産とみられる物であって、建物はその共型的なものです。なお、立木法によって登記された樹木の集団もこの型にはいります。第二はその定着する土地の一部とされ、そのままでは土地から独立して物権の客体となることなく、したがって土地に関する権利の変動の効果を当然に受けるものです。石垣、溝渠、くつぬぎ石、敷石などがあげられます。第三は、前の二つの中間に位するもので、原則としては第二の定着物と同様に土地の一部として取り扱われますが、それが特に独立の取引に値するだけの経済的価値のある場合には、取引上の慣行に従って、土地に定着したままで土地とは別個独立の物として、つまり第一の定着物と同様に取り扱うこともできるものです。樹木や未分離の果実などがあげられます。

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不動産

第二の型の定着物は、それが土地に定着したままでは独立の物権の客体となることがないため、これらの定着物を土地とは別に売買などの客体としても、それはただ債権関係が成立するだけであって、現実に土地から分離するまでは所有権の移転は起こりません。逆に、これらの定着物を留保して土地のみを売買した場合にも、これらの定着物は、その土地とともに移転し、それから分離するまでは単に当事者間の債権関係として留保されるにすぎないことになります。
第三の型の定着物は、要するに、その定着する土地の一部であることを原則としますが、特に土地から独立した別個の物として取引をすれば別個の物権の客体となり、いわゆる明認方法を施すことによって第三者にも対抗することができるのです。樹木の集団や末分離の果実などについて、従来から行なわれていた取引慣行を考慮して、かなり早くから判例によって認められ、判例法として確立されたもので、学説においても一般に支持されています。
山林の処分の効果は、特に除外しない限りその上の立木にも及び、宅地の処分がその上の立木に及ぶかどうかは、当事者の意思によって定まります。
立木がその生育する土地とともに処分されたときは、土地について登記をすれば、立木について特に公示方法を施す必要はありません。この場合は、樹木はなお土地の一部であって独立性を与えられていないからです。
立木の所有権だけを地盤から分離して譲渡することは可能であり、この場合、明認方法を施すことによって第三者にも対抗することができます。
立木の所有権を留保して地盤だけを譲渡することもでき、この場合にも立木について明認方法を施せば第三者に対抗することができます。
生立する個々の樹木は、特に独立の取引価値を有する場合にのみ、これを集団たる立木と同様に取り扱い、当事者の特別の意思表示によって、土地と独立して取引の客体となり得ます。そして、この場合の対抗要件も明認方法によります。もっとも、宅地の上に生立する樹木を譲り受けいまだ公示方法を施していない者が、後にその生立する宅地を取得しこれについて登記を了したときには、その登記によって樹木の公示方法も同時に尺くされたものとなります。
未分離の果実などで、判例は未分離の密柑、桑葉、稲立毛さらに庭石などについても、立木におけると同様に、それぞれ土地とは独立して取引の客体となることを認め、明認方法による公示を承認しています。
ただ、この場合にそれが不動産となるのか動産となるのか、について争いのあるところですが、これらの物が取引上独立の所有権の客体として扱われるというのは、慣行上ないし判例法上認められたものであり、その公示方法についても明認方法という一種独自の方法がとられている以上、物を不動産と動産とに分かつという民法の基本的態度とは異なるのであり、この場合は不動産か動産かを決定する実益はないのではないでしょうか。判例は、大体においてこれらの物を「一種の動産」と考え、立木の場合と異なり、明認方法のほかに引渡しを要するものとし、かつその明認方法は権利移転の明認ではなく引渡しの明認であると判示しています。しかし、明認方法という慣行上ないし判例法上の一種独自の公示方法が認められている以上、引渡しをもって公示方法とする必要はなく、したがってまた、明認方法についても、それを引渡しについての明認とみる必要もなく、端的に所有権移転の公示方法として効力を有するものと解するのが妥当です。
民法二四二条本文は「不動度ノ従トシテ之二附合シタル物」はその不動産所有権に服するとしています。「付合」するとは、要するに、不動産に付着して社会経済上不動産そのものとみられるようになることであり、それらの上に単一所有権を成立させるのが適当と認められる程度になることが必要です。土地の定着物と類似した観念であって、少なくとも土地の定着物でないとされるときは付合は生じません。しかし、定着物のうちでも、独立の不動産と認められる物は付合しません。なお、付着して不動産の構成部分となることも付合です。
判例に現われた事例のうち土地の付合に関するものとしては、播種された小麦、播種され二葉三葉程度に生育した甜瓜苗、植えつけられた稲苗、稲立毛、栽植された桑樹などがあります。
不動産の所有者は、原則として、付合した物の所有権を取得しますが例外として、それが、地上権、永小作権、賃借権などの「権原ニ因リテ」付属させられたものであるときは、不動産所有者の所有に帰することなく、それを付属させた者の「権利ヲ妨ゲ」ないことを認めています。
問題となるのは、付属させた者がこれらの権利を第三者に対して主張するためには、権原または付属させた物自体について対抗要件を備えることが必要であるかどうかです。判例は、土地の未登記譲受人が耕作して得た立稲および束稲の所有権については対抗要件を不要としていたが、その後、土地の末登記譲受人が植栽した立木の所有権については対抗要件を必要としました。もっとも、最高裁昭和三五年判決では、大審院昭和一七年判決との差異を、「稲は、植栽から収獲まで僅々数ケ月を出でず、その間耕作者の不断の管理を必要として占有の帰属するところが比較的明らかである点で、成育に数十年を予想し、占有状態も右の意味では通常明白でない山林の立木とは、おのずから事情を異にする」からであるとしています。学説は必ずしも一致していませんが、昭和一七年判決の当時と異なり、今日では稲については賃借小作権に対抗力が与えられているためその存在理由は滅少しているといえます。土地と付属物とが、あるいは一緒に、あるいは独立に取り引きされる日本の現状では、取引の安全のため、付属物の性質を区別することなく、対抗要件に関する一般理論に従い、付属物自身の対抗要件か、または権原についての対抗要件を備えることを要すると解すぺきです。

不動産

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