建築中の建物

西欧では、地上物は土地に属するの法諺が示すように、建物は土地の一部とされていますが、日本では建物は、土地の定着物中最も重要なもので、土地から完全に分離、独立した不動産として取り扱われるところで、建物がいつから独立の不動産として認められるかどうかは問題です。つまり具体的には、建築中の建物がどの程度できたときに建物となるのか、また、取壊しの建物がどの程度に壊されたときに建物でなくなるかの問題です。この問題は特に対抗要件、登記との関係で重要です。一般に、建築中の建物が独立の不動産とみなされるかどうかは、建物完成以前のある段階に求められていますが、建築中の建物について取引関係に立つ第三者にとっては、建物の建築の進行の程度とそれに伴う最初の建物の譲渡の時期が問題となり、その程度いかんによって、建物として独立の不動産とみなされるか否かによって、譲渡人の保存登記やそれに基づく処分の有効、無効が争われてくるからです。かような問題が生じるのは、現在では未登記の建物の登記は建物登記簿表題部の記載に基づいて登記するという制度によってある程度回避されてはいるものの、日本の建物登記制度と家屋台帳とが売全に整備されていないという欠陥に基因します。建築中の建物がいつ独立の不動産として認められるのかどうかについては、一般に、単に物理的構造いかんのみを標準とすることなく、取引上の通念ないし社会通念によって決すべきであるとされています。つまり、取引または利用の目的物として社会観念上独立した建物としての効用を認め得るかどうかによって決すべきものとされています。

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不動産

建築中の建物がいつ独立の不動産になるかについて、それを判断する基準として、それが独立の建物であるか否かは、単に建物の物理的構造によってのみその独立性を判断すべきではなく、具体的場合について建物利用の目的や建物としての取引価値など諸般の事情を考慮しつつ、社会観念上一般に独立せる建物としての効用を有するか否かによって判断すべきです。物理的構造上、それが独立する建物として完備しているかどうかによって決すべきものではありません。建築中の建物のように、物理的構造上、一の建物として完備されていなくとも、取引または利用の目的物として社会観念上独立の建物としの効用が認められる限り、一個の独立性を有する建物と認めなければなりません。このことは、物理的構造上、一個の工作物であっても、一棟の建物の一部であっても、同様に認められなくてはなりません。もっとも、動産から不動産ヘ、不動産から動産への変化についての具体的判断の基準は、実際にきわめて困難ではありますが、これを建築中の建物、特に居住用建物についていえば、一応独立に風雨を凌ぐ程度に建造されていれば、独立の建物として判断してさしつかえありません。特に最近における建売住宅にみられるような、屋根瓦をふき荒壁を塗り終え降雨を凌ぎ得る程度の建築中の建物であっても、建物として取引の客体となっている実情を思えば、単に物理的構造いかんによって判断すべきでなく、取引上建物としての効用を有するか否かにより、それが降雨を凌ぎ得る程度のものと認め得れば、独立の建物として認めるべきです。この程度をもって建物として認め得ないならば、建物売買がひんぱんに行なわれる今日、建物取引の道は閉ざされ、かえって取引の実情にそわないことになります。
この意味において、「単に切組をすまして降雨を凌ぎうる程度にあるかぎり、まだ不動産といえない」、「木材を組立て屋根を葺上げたるのみにては、まだ建物とはいえない」とする各判例は、建物か否かの判断について、あまりに狭きに失し妥当とは思われません。取引の実情に用応しないからです。この点で「建物か否かは、取引または利用の目的物として社会観念上独立した建物の効用を有するか否かによって決すべきとする」判断を示す判例は妥当であり、また、「屋根瓦をふき荒壁を塗り終えた建物は床および天井を張るに至らなくても不動産といえる」という程度で、建築中の建物を独立の不動産として扱う、幾つかの判例は、当を得たものとして首肯し得るところです。このことは、不動産登記事務取扱手続準則二三条が「建物とは屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的に供し得る状態にあるもの」というのにも適合するものと思われます。
なお、学説でも、建築中の建物が独立の不動産になるかどうかは、それが独立し取引の目的となり得るか否かによって定まり、その建物の使用目的などを考慮して、一般取引の通念に従って決すべぎであるとしています。

不動産

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