建物の独立性

民法では、建物は土地の定着物として、土地とは別個独立の不動産であるとしています。したがって土地とは別に建物自体について所有権などの物権が成立します。日本では土地の所有者と建物の所有者が異なることは少しもさしつかえません。この点、地上物は土地に属する、の法諺が示すように、建物を土地の本質的構成部分だとし、あるいは建物を性質による不動産であるとしていずれも建物を土地から別個独立の不動産と認めない西欧諸国の立法例と異なります。建物を土地より離れて独立の不動産としたことは、日本の従来の慣習に従ったという日本固有法的考え方に基づくものです。このように、建物は土地から完全に独立した物です。したがって、土地所有者がその地上に建物を有する場合にも、土地と建物は別個の物権の客体であり、他人の土地の上の建物は、その所有者が、その土地を使用する権限をもたない場合にも、土地所有権の内容とはなりません。登記法上も土地と別個の登記をします。かくして、建物は独立して一個の物として認められるものでなければなりません。言い換えれば、その上に一個の所有権が成立し得べきものでなければなりません。

スポンサーリンク

不動産

建物はいつから独立の不動産となるか。この問題は、具体的には建築中の建物がどの程度できたときに建物となるのか、また、取壊し中の建物がどの程度に壊されたときに建物でなくなるかの問題ですが、これは特に対抗要件、登記との関係で重要です。この問題は、特に、近年における宅地難、住宅難に伴う土地利用の高度化が促進されるに及んで、鉄筋アパートやビルディング、マンションなどの中高層建物が急激に増加し、その建物の一部が経済上独立の建物と同一の効用をもつ場合に、その上に独立の区分所有権が成立するとされるに至ってはその所有関係に対処するためにも、重要であるといえます。建物の独立性つまり個数は、いかにして定められるのか、その標準の問題を考察することは、建物の所有関係が複雑化、錯綜化している今日重要であると思われます。
独立した物すなわち一物かどうかを定める標準は、一般的にいえば、取引社会通念によるほかはありませんが、特に問題とされるのは、土地と建物についてです。一個の土地かどうかは、自然的分界にもよらず、使用の単位にもよらず、もっぱら帳簿上の分界線によって定められのす。つまり、地表を人為的に区画して、その部分を土地登記簿の表題部に一筆の土地と記載して定められるわけです。これに対して、独立の建物であるかどうか、つまり、建物の個数を定める標準は、必ずしも物理的構造によってこれを判断すべきではなく、取引または利用の目的物として、社会観念上一個の建物として取り扱うべきか数個とみるを妥当とするか、によってこれを定むべきものとされます。家屋台帳では、一個の建物ごとに家屋番号を付し登記もこれに基づいて行なわれますが、しかし、これは建物の独立性を示す一応の標準であって、実際がこれと異なるときは、実際に従うべきであるとされます。取引上付属建物とみられるものは、たとえ別個の建物として登記、登録されていても、なお一個の建物として同一物権の客体となり得るからです。
判例では、二階建て土蔵造り店舖とその背後に接着して建てられた瓦茸き二階建てとが別個の建物であるかどうか争われた事案について、「建物モ亦物権ノ目的物トシテ取引ノ対象ト為ル以上共ノ筒数ヲ定ムルニ当り取引上ノ性質ヲ無視シ得サルハ勿論ノ次第ニシテ取引或ハ利用ノ目的物トシテ観察シタル建物ノ状態ノ如キモ赤共ノ筒数ヲ定ムルニ付重要ナル資料タルモノト云フヘシ而シテ此等ノ状態ヲ判定スルカ為ニハ或ハ其ノ周囲ノ建物トノ接着ノ程度連絡ノ設備四辺ノ状況等ノ客観的事情ヲ参酌スルハ素ヨリ或ハ之ヲ建築シ所有スル者ノ意思ノ如キ主観的事情ヲモ考察スルヲ必要トスルモノニシテ単二建物ノ物理的構造ノミニ依リテ之ヲ判断スヘキモノニアラス」と判示しています。建物の独立性の標準を示すにつき正描を得た判例といえます。また、判例は、物理的構造上は、一個の工作物または一棟の建物の一部であってもそれが、「取引又ハ利用ノ目的物トシテ社会観念上一般二独立セル建物トシテノ効用ヲ有スルモノト認メラルル限リ」、「一ノ建物トシテ所有権ノ目的ト為リ得ルコトハ民法二○八条二於テ一棟ノ建物ヲ区分シ各其ノ一部ヲ単独二所有スルコトヲ認メタル法意二徴スルモ疑ヲ容レサルトコロトス」と判示して、独立の所有権の客体となり得ることを説いていますが、建物の独立性の標準を、取引上の社会観念に求めている点は、前記判例と軌を一にするものといえます。
以上、学説、判例をとおしてわかるように、建物の独立性の標準は、単に物理的権造のいかんのみを標準とすべきでなく、取引または利用の目的物として社会観念上独立した建物としての効用を認むべきや否やによって決すべきです。

不動産

一筆の土地の一部/ 庭木・庭石と宅地売買/ 土地定着物の不動産としの取扱い/ 建築中の建物/ 建築中の建物の譲渡と対抗要件/ 建物の独立性/ 区分所有権/ 区分所有権の所有関係/ 区分所有者の権利義務/ 借地上の建物の売買と借地権/ 手付契約の解釈/ 違約手付との関係/ 解約手付による解除/ 無能力者との契約/ 表見代理/ 民法一〇九条の表見代理/ 民法一一〇条の表見代理/ 対抗要件/ 第三者の範囲/ 第三者の範囲制限/ 登記欠缺を主張できる第三者/ 解除と登記/ 取消しと登記/ 賃借人への移転登記前の賃料請求/ 不法占拠と登記/ 債権者の差押と登記/ 一般債権者による差押と登記/ 滞納処分による差押と登記/ 登記の推定力/ 仮登記のある不動産の売買/