第三者の範囲

民法一七七条は、不動産に関する物権変動は登記をしなければ第三者に対抗することができない、と規定していますが、登記を具備していない物権取得者は、いかなる場合でも、第三者に対抗することができないでしょうか。つまり、本条にいう第三者には格別制限がないのか。それとも、例えば甲から乙が譲り受けた土地を丙が不法占拠しているような場合には、乙は未登記であっても、不法占拠者丙に対し自己の所有権に基づき退去を要求することができるのでしょうか。つまり、本条にいう第三者を制限的に考えていいのか解釈上論議されるところです。第三者とは、一般に当事者およびその包括承継人以外の者を指します。したがって、当事者とその包括承継人に対しては、登記がなくても、物権変動を対抗することができます。

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不動産

当事者には、売買など物権得喪の原因たる行為の当事者にとどまらず、物権変動により直接法律上の効果を受ける者が包含され、時効取得者と権利喪失者、競落人と従来の所有者などは、当事者の関係に立ちます。
時効取得者について、最高裁は、不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権取得登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえないが、第三者の登記後に、占有者がなお引き続き時効取得に要する期間占有を継続した場合には、その第三者に対し、登記を経由しなくとも時効取得をもって対抗しうるものと解すべきであるとし、また、不動産の取得時効完成前に原所有者から所有権を取得し時効完成後に移転登記を経由した者に対しても、時効取得者は、登記なくして所有権を対抗することができると判示して、そこに当事者性を認めています。
競落人については、競売法に基づく不動産の競売手続における競落人と所有者のほか、民法三八八条に基づく法定地上権設定における抵当権設定者と競落人なども当事者として扱われます。
同一人に当事者性と第三者性とが競合する場合はどうなるでしょうか。最高裁の新判例は、乙ほか五名共有の土地が、一方甲に譲渡され他方丙を経由して乙に譲渡された場合、乙が所有権取得登記を得たとしても、乙は甲との譲渡契約において当事者の一人というべきで、民法一七七条の第三者に当たらず、甲は登記なくして乙に対抗できる、と判示しました。
当事者の包括承継人は当事者と同一の法的地位に立ちますが、相続人はその代表的なものです。したがって、取得時効にかかった不動度の登記名義人の家督相続人は、民法一七七条の第三者に当たらず、また、被相続人甲が生前にその所有不動産を第三者丙に売り渡した後に相続人乙に贈与し、いずれも移転登記未了のまま死亡したときは、不動産につき相続登記がなされても、乙は丙に対し譲受による所有権の取得を対抗できません。乙はいわゆる二重譲渡の一方に立つともみられ得ますが、相続人として登記移転義務を承継し当事者性をもつと考えられるからです。相続人自身ではありませんが、相続財産法人も、被相続人の権利義務を承継した相続人と同様の法的地位にある者であるため、被相続人からの受贈者に対する関係では、第三者に該当しません。

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