第三者の範囲制限

不動産登記法は、「詳欺又ハ強追ニ因リテ登記ノ中請ヲ妨ケタル第三者」および「他人ノ為メ登記ヲ申請スル義務アル者」は、登記の欠缺を主張することはできない、としています。不登法四条に当たる場合、甲が所有不動産を抵当に入れて乙から借金した後、丙が甲の債務を引き受け、かつ同不動産の所有権を取得する協定ができたにもかかわらず、抵当権者乙が丙の登記手続を遷延させ、かえって自己名義に取得登記をした場合には、乙は四条にいう登記の申請を妨げた第三者に該当し、乙は丙の登記欠缺を主張する利益を有しない本条の解釈としては、第三者の詐欺行為が直接登記の申請を妨げることに向けられたものでなくとも、それによって登記申請をなし得ない状態を意起した場合をも含むと解せられます。例えば、甲が乙から土地を買い受け、そのうちの私道になっている部分を東京都に上地して都道にすれば住民の便益も大きくなると思い、所有権移転登記をせずにいたところ、この事情を知悉していた丙が、土地の上地手続をしてやると持ちかけ、甲が丙を代行者としてその手続をするものと誤信した乙から登記に必要な書類を交付してもらい、勝手に贈与を登記原因とする乙から丙への所有権移転登記をした場合も、本案にいう登記の申請を妨げた第三者に該当します。

スポンサーリンク

不動産

不登法五条に当たる場合、受任者、法定代理人、破産管財人などが該当します。例えば、未成年者を代理して不動産の権利を他人に譲渡し、その移転登記をなすべき義務のある法定代理人は、その移転登記をしないまま未成年者が成年に達して法定代理権が消滅した後にも、不動産の譲受人またはその包括承継人に対しその登記欠缺を主張することはできません。
この不登法四条・五条は、いずれも保護に値しない者を第三者から排除したものですが、この条項に直接該当する者のほか、これに準じると思考される背信的悪意者も除外されるべきであると解せられています。つまり、両条の二つの場合には登記がなくても対抗できる理ですが、単に物権の変動を知っているという丈ではなくて、公序良俗に反する方法で登記を妨げるとか、又は自らその物権変動に関係して利益を得ているとかの理由で登記のないことを主張することが著しく信義に反する場合を規定したものであり、必ずしも厳格に法条の文言通りの場合に限定せられず、法条の法意を汲んで客個の具体的取引において判断すべきであるとされるのです。
不動産登記法四条、五条で除外される者のほかにも第三者の範囲を制限すべきか否か。一七七条の解釈の問題となります。民法制定当初、学説は、同条に旧民法財産編三五○条のような制限的字句がないことを理由に、無制限説をとり、判例も同じ立場をとっていました。明治四一年連合部判決は、はじめて制限説の立場を打ち出しました。つまり、「本案に所謂第三者とは、当事者若しくは共包括承継人に非ずして不動産に関する物権の得喪及び変更の登記欠缺を主張する正当の利益を有する者を指称すと論定するを得べし。即ち、同一の不動産に関する所有権、抵当権等の物権又は賃借権を正当の権限に因り取得したる者の如き、又同一の不動産を差押えたる債権者若くは其差押に付て配当加入を申立てたる債権者の如き、皆均しく所謂第三者なり。之に反して、同一の不動産に関し正当の権原に因らずして権利を主張し或は不法行為に因りて損害を加えたる者の類は、皆第三者と称することを得ず」と判示して従来の無制限説を改め、真正な権利者から建物を譲り受けたと主張する原告甲が、自らその建物を新築して所有しているという被告乙に対し所有権の確認を求めた事案につき、もし乙の主張が真実でないならば第三者たる乙は甲の登記欠缺を主張できない、としました。判例は、その後一貫してこの制限説の見解をとっています。

不動産

一筆の土地の一部/ 庭木・庭石と宅地売買/ 土地定着物の不動産としの取扱い/ 建築中の建物/ 建築中の建物の譲渡と対抗要件/ 建物の独立性/ 区分所有権/ 区分所有権の所有関係/ 区分所有者の権利義務/ 借地上の建物の売買と借地権/ 手付契約の解釈/ 違約手付との関係/ 解約手付による解除/ 無能力者との契約/ 表見代理/ 民法一〇九条の表見代理/ 民法一一〇条の表見代理/ 対抗要件/ 第三者の範囲/ 第三者の範囲制限/ 登記欠缺を主張できる第三者/ 解除と登記/ 取消しと登記/ 賃借人への移転登記前の賃料請求/ 不法占拠と登記/ 債権者の差押と登記/ 一般債権者による差押と登記/ 滞納処分による差押と登記/ 登記の推定力/ 仮登記のある不動産の売買/