登記欠缺を主張できる第三者

登記欠缺を主張するに正当な利益を有する第三者をあげれば、次のとおりです。
物権取得者。当該不動産について、所有権、地上権、抵当権などの物権を取得した者。
所有権取得者。甲所有の不動産を乙が譲り受けたとしても、その後この不動産について、二重に所有権を取得した丙に対して、乙は登記がないと対抗することはできません。通説は、このように説明していますが、このような場合については、同一不動産の所有権が二重に移転した場合と考えるべきでなく、丙は、甲から他人の物を買い受けた者、つまり、同一不動産の所有権移転を目的とする債権を取得した者として理論構成すべきです。
乙が、ある不動産について地上権、抵当権その他の制限物権を取得した場合には、丙が同一不動産について所有権を取得することは可能であり、乙の物権が未登記の場合には、丙はこれを否認することができます。また、所有権復帰による権利回復者も、この中に含まれます。例えば甲が乙に不動産を譲り渡した後未登記の間に契約を解除して所有権を回復した場合、乙から当該不動産を買い受けた丙は登記なくして甲に対抗できません。相続が介在する場合も同じです。例えば被相続人甲が不動産を乙に贈与して未登記の場合、甲の相続人丙から同一不動産の譲渡を受けた丁は一七七条にいう第三者に該当します。

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不動産

地上権者。甲所有の不動産につき乙が所有権を譲り受けても登記がないと、同一不動産につき地上権を取得した第三者丙に対して、乙はその所有権取得を対抗することができず、もし丙が地上権の登記をすれば、地上権の制限を受けた所有権を取得し得るにとどまります。乙が取得した権利が所有権以外の他物権である場合も同様であって、例えば抵当権を取得した乙は地上権によって制限を受けた担保物権を取得することになります。
所有権の取得を目的とする債権者乙がその所有権を取得した不動産を丙も二重に買い受け、その所有権移転を目的とする債権を取得している場合がこれに当たります。かような債権者について学説は肯定説と否定説とに分かれています。否定説は、その理由として、かような場合、乙の所有権取得を否認してみても、丙の債権になんらの消長がなくその実効がないため、乙丙には互いに優劣を争う関係すなわち対抗関係にありません、したがって第三者に該当しない、といいますがし、このような見解は、同一不動産上にある物権と債権という二つの権利を概念上だけでつき合わせて判断し、権利の性質上両者が共存し得ます。したがって、対抗関係にないという結論を演繹的に出したものであって、取引当事者の意思を離れた観念的思考の所産といわねばなりません。不動産の買主は、一般に、自己が買い受けた不動産につき完全な所有権を取得することこそ主要目的としているのであって、そのために他の未登記物権の登記欠缺を主張していくのは当然の理です。そして、買主が背信的悪意者とみなされない限り、登記欠缺の主張は認められ乙の未登記物権を否認することができ、それによって所期の目的を達成することができるため、かかる債権者に登記欠缺主張の実効がないというのは実際的効果を忘れたあまりにも思弁的な形式論理です。
最高裁は、かかる債権者の第三者性を肯定しています。つまり、立木の明認方法における第三者の範囲について、「立木の所有権を自己に移転させる債権を有するにすぎない者も、他に同一の立木の所有権を譲り受けた者の対抗要件の欠缺を主張しうる第三者に該当すると解するのが相当である」と判示しました。
所有権以外の両立し得ない物権の取得を目的とする債権者。例えば甲の所有地につき乙が地上権を取得し末登記状態になっているときに、丙が同一土地に甲と地上権設定の契約をした場合には未登記の乙の地上権を丙は否認することができます。
差押債権者。判例は、早くから不動産の差押債権者は第三者に該当するとしていました。最高裁も同じ法理を認めていてましたが、相続人に対する債権に基づき共同相続財産に強制執行をかけた債権者に対して、不動産の遣贈を受けた者は登記なくして対抗できないとしました。
未登記不動産の譲受人は、同一不動産につき仮差押えの登記をした譲渡人の債権者に対し、登記なくしてその所有権取得を対抗できません。
処分禁止の仮処分債権者についても、判例は、第三者性を認め、仮処分前に不動産を譲り受けても、登記をしない以上、所有権取得をもって仮処分債権者に対抗し得ないとしています。
詐害行為取消しの訴えを提起した債権者。詐害行為取消権は、将来の執行のために責任財産を保全することを目的とするもので、まだ責任財産に対して物権的地位を取得したものとはいえませんが、許害行為取消権の行使は、債権者の一般財産から逸出した財産を復旧して強制執行をする準備行為ともいうべきものだから、差押債権者と同視されます。判例は、これを第三者に該当すると認めています。これに対し、債権者代位権を行使した債権者は、債務者の権利を代位行使するにとどまるため、それだけでは第三者に該当しません。しかし、甲からその所有不動産の贈与を受けた乙が、その旨の所有権移転登記をしない間に、甲の相続人の一人である丙に対する債権者丁が、丙に代位して同人のために荷記不動産につき相続による待分取得の登記をなし、次いでこれに対し強制競売の申立てをなしてこの申立てが登記簿に記入された場合には、丁は、民法一七七条にいう第三者に該当します。
破産債権者。破産前の譲受人であっても、登記をしないと破産債権者に所有権取得を対抗できません。
配当加入申立債権者
相続の限定承認をした場合の相続債権者。この場合も、相続財産が相続債権者のために差し押えられたと同様の法律関係を生じるため、相続財産に属する不動産を被相続人から譲り受けた者は、登記がなければ相続債権者にその譲受けを主張することができません。
賃借権者。判例は、賃貸借の目的たる不動産の買受人乙は、その所有権取得の登記をしなければ、賃借人丙に対し、所有権の取得を対抗し賃貸人たる地位の承継を主張することができないとしています。しかし、学説上は、かなり議論のあるところです。
乙が所有権取得を理由に丙の賃借権を否認し明渡請求するような場合には、丙は第三者に該当すると解する立場があります。賃借権は債権といえども、登記またはこれにかわる対抗要件を具備したときは、賃借物につきそれ以後物権を取得した者に対してもその効力を有するとされ、賃借権が地上権や永小作権と同様に扱われるため、物権取得者に対し、賃借権者は第三者の地位に立つとされるこれに対し、乙丙間で争われるのは、丙の賃借権であって乙の所有権でなく、乙の所有権を否定してみても丙の賃借権の在否または消長に及ぶところがないため、丙は乙の所有権を争うに正当の利益を有する者でないとする見解もありますが、丙は乙の所有権取得を否認することによって、賃貸借契約の存続を主張し得るため、前説を妥当と考えます。解約申入れの場合も同様です。
賃借不動産の買受人乙が賃借人丙に対し、賃料支払請求など契約上の権利を取得したときには、丙は第三者に該当しないと解する説が少なくありません。そこには対抗関係がないというのがその理由です。確かに、賃借権者は、賃貸借契約上の債務を負い、いずれにしろ賃料支払いの義務などを免れるものではないため、未登記の所有権者乙から賃料請求があれば、実際にはこれに応じて支払う場合が多いでしょうが、それは第三者たる丙の承認があった場合と解すべきであり、丙を一七七条の第三者から除外する必要はありません。
以上のような権利を取得した第三者の側に登記を欠いていたとしても、未登記物権取得者がこれに対抗し得ないことには変わりありません。

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