不動産の売買代金はいつ、どのようにして支払ったらよいか

不動産の売買価額は、ふつうは、売主があらかじめ定めた額があって、買主との交渉を経て、場合によっては修正されて、確定されます。不動産の評価額について折り合いがつかないときに不動産鑑定士の鑑定を求める場合もあります。
 価格の決定に際しては、他の契約条件がどのように定められるかということも十分考慮されなければなりません。たとえば、抵当権の設定されている土地を、買主がそのまま買い受けて、買ってから抵当権を抹消することが契約条件となっていれば、土地の価格から、抵当権の抹消のため債権者に支払うべき金額を控除して売買価格が定められることになります。このほか、第三者による権利が設定されている不動産をそのまま買い取る場合は、当然その点が価格に反映することになります。借地上の建物の売買においては、借地権の譲渡についての地主の承諾料を売主と買主のいずれが負担するかということも大きな要素です。さらに売買しようとする不動産についての従物その他の付属物件がどの程度あるかも注意しなければなりません。高級住宅の売買で、庭園の庭石や石垣籠まで売買するかどうかでトラブルが生ずる例も少なくないからです。

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土地の面積は、登記面と現状とが一放しないことが多い。一般に売買物件の数量を示して取引がされたとき、実際にその数量だけなければ、買主は売主に不足数量を追加するよう請求できるし、売主が不足分を補充できなければ買主は代金減額を請求し、または、不足したままの数量だけ買っても目的を達しないときには契約を解除することもできます。しかし、不動産の売買では、登記面積と実側面積の不一致がむしろふつうであるから、契約書に登記面どおりに記載しても、それは単に目的物を特定するための手段にすぎず、登記面積より実測面積が少なかったとしても、それだけでは、買主は数量不足による責任を負わないものとされます。
 土地の売買において、売主が面積不足による責任を負うべきものとされるのは、一坪いくらと単価を定めて登記面坪数にこの単価を乗じて代金を算出した場合のほか、分譲地の売買で各区画の面積を売主が示し、一坪、あるいは一平方メートルの単価を基準にして各区画の代金を定めている場合がこれにあたります。
 一般に土地売買では、前にのべたような事情から、契約書に登記面をそのままに記載し「売買物件の実測面積がこれと相違することがあっても、売主および買主は、互に売買代金の増減請求その他何等の異議を申し出ない」という趣旨の条項を入れるのがふつうです。しかし、登記聞と実測にさほど差がないときはこれでもよいのですが、相当に差があると思われるときは、あらかじめ実測をして、その結果にもとづいて代金を決定することが望ましい。あるいはまた、一応登記聞で売買しておいて、買主において実側面との差異を後に発見し、一定期間内に売主に申し出たときは、一定の単価で代金を清算するというものもあります。
 実測が登記面より多かったときに売主は代金の増額を請求し得るか否かも、前にのべた民法五六五条の裏返しのケースとして問題になります。通説は、買主の買得とし、同旨の判例もあります。ただし、差異が大きいときは錯誤を理由として無効を主張できる場合もあるでしょう。
 代金の支払いは、買主の義務です。この義務は、売主の引渡や登記移転義務と対価関係にたつわけですから、代金の支払いは、売主側のこれらの義務の履行とひきかえに同時に行なわれるのが望ましい。もし一方が相手方の義務のみ先に履行するよう請求しても、他方は、双方の義務を同時に履行しようと抗弁することができます。しかし、実際問題としては、買主は、契約成立のとき代金の一部を手付あるいは内金として支払い、つぎに、登記移転と引渡のとき、残部を支払うというケースが多い。手付は、代金総額の一割程度であるのがふつうですが、内金は代金の一部前払いであるから、二割前後であることが多い。内金は、多くの場合、売主が売買のために借地人を立ち退かせるとか、担保を抹消するための費用として早く資金がほしいときに支払われる。しかし、買主としては内金として相当の金銭を支払ってある以上、登記移転や引渡までにかなり持たされるのでは不安です。このような場合は、内金支払いのとき、売買予約を登記原因として所有権移転請求権仮登記をすることが可能です。
 売買契約で代金の支払場所についてとくに定めなかったときは、売買の目的物の引渡と同時に代金を支払う約定なら、その引渡の場所で支払うべきものとされます。しかし、目的物の引渡と代金支払いの時期を別にしたときは、売主の住所に買主が持参すべきものとなります。実際には、登記移転のとき、売主の用意した登記用書類と引きかえに代金を支払うということが多い。この場合は、両者が司法書士事務所に集まり、売主側の登記書類を司法書士が点検し、これで登記ができると保証してくれたときに支払うのがふつうです。ただし、売主が権利証を紛失したため保証書で代用するときは、登記所では売主に照会のハガキを出し、それが三週間以内に売主から戻ってこないと登記を受理しないから、この場合は、買主は登記所の正式受理まで代金の支払いを保留するのが安全です。

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