登記の効力

登記の効力については、不動産の表示に関する登記と不動産の権利に関する登記に分けて考えられます。不動産表示登記は物理的な状況を明確に公示するためのものですが、不動産の権利に関する登記の効力として主要なものは、対抗要件としての効力になります。民法一七七条は不動産に関する物件変動は登記しなければ第三者に対抗することができないと規定しています。これが不動産登記の対抗力になります。しかし、民法一七六条では物権の変動は当事者の意思表示のみによってその効力を生じることができます。そこでBがAから不動産を買った場合、AB間では売買契約の効力として、所有権はAからBに移転することとなります。ところが、Bがその所有権移転登記を受ける前に、CがAから二重に買い受けて、先に所有権移転登記をすませると、Cの所有権が優先して、BはCに自己の所有権の主張することができなくなります。つまり第一買主であるBは、売主のA以外の第三者に自己の所有権を主張するには登記が必要で、未登録の場合にはBは全ての第三者に対して、その不動産は自分の所有であることを主張することができなくなります。このように権利の存在、変動を広く第三者に公示しておかなければならないという考え方を公示の原則と言い、強い権利であればあるほど、それが要請されます。日本の民法では、登記をもって所有権を主張するための要件としました。そこで、二重譲渡の場合は所有権を争っているBCとも未登記であれば、結局は早く登記した者が所有権を取得することとなります。

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