第三者に対抗

民法一七七条における登記がなければ物権変動を第三者に対抗ということは、どのような意味に解するについては、第三者側としては登記がなされていれば、その者が権利者であることを否認できるとする見解、あるいは権利者側としては登記がないと当事者以外の者に対しては、自分が権利者であることを主張できないとする見解などに分かれます。そして、登記を二つの物権変動の間の先行を決める証拠としてみる見解や、第二買主が第一買主に勝つのは登記の公信力によるとみる見解もあります。権利者であっても登記がされていないかぎり、当事者以外の者に対しては物権変動があったことを主張できないということになります。
対抗要件の問題が、第三者の利益、取引の安全を保護するために要求されるものだと訳すれば、登記がなければ対抗できないという場合の第三者はかならずしも全ての第三者ではないと考える必要はないということとなります。そこから第三者を制限する理論となり、第三者を登記の欠陥を主張するについての正当な利益を有する第三者に限定する判例や学説が現れ、さらに不動産の不法占有者、不動産に対する不法行為者、不動産についての実質的な無権利者や背信的悪意者を第三者から排除する学説、判例がでて、現在ではそれが通説化しています。しかし、不動産の二重売買において、第二買主がすでに第一買主のあることを知りながら、二重売買うけて登記しても第二買主は物権変動に登記がないことを主張する資格を完全に失うわけではありません。

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