引渡請求

売買契約が締結されれば、売主は売買の目的物を買主に完全に譲り渡す義務を負っているにもかかわらず、売主が任意に土地、建物を引き渡してくれないときにも、買主は裁判所に引渡しの請求の訴えを起こして勝訴の確定判決を得て、現実的履行を強制することになります。また相手方が上訴して判決が確定する以前であっても仮執行の宣言付判決を得て、これをもとに強制することもできるのです。この現実的履行の強制は執行官が相手方に立退きを命じて、買主に目的不動産の占有を得させるという方法をとることにななります。
売買代金の支払いは、原則として、売買の目的物の引渡しと同時履行の関係にたっています。登記と代金支払いの関係売買契約の買主は、特約がないかぎり目的物の引渡しを受けると同時に代金を支払う義務があります。そこで売主が登記も引渡しもしないでおいて、代金の支払いを請求してきた時には、買主は、代金の支払いを拒むことができます。売買契約によって買主は、代金の支払いの義務を負うのに対して、売主は目的物の登記、引渡しの義務を負うというように、売買契約は双務契約であるために、双方が債務を負担するというもので、売主の債務が履行期にきているのに、登記、引渡しという義務を履行しないでおいて、買主に履行を請求しているとすれば、買主は代金の支払いと引換えに登記、引渡しをせよ、もし、登記、引渡をしないかぎり、代金の支払いをしないという同時履行の抗弁権をもっているのです。しかし不動産の売買代金についていえば、判例は、特別の事憶や特約のないかぎりは、登記と同時に支払いをすべきであって、売買の目的物の不動産の引渡しがないことを理由に、代金の支払いを拒むことはできないとするべきです。登記が済んでいれば買主はその不動産の所有権の取得を第三者に対抗することもでき、また不動産の引渡しを受ける以前であっても処分することができることを理由としています。居住の目的で建物の売買をしたような場合には、その目的からして引渡しも売主の義務の重要な部分をなしているので、このような場合の代金の支払いにあたっては、登記、引渡しの両者がなされた時と解すべぎであろうと考えられます。引渡しと代金の支払いの関係判例の示すように、買主は売主から移転登記をしてもらうと同時に代金支払いをなすべきであって、引渡しがないことを理由に代金支払いの拒絶ができないということになると、買主が引渡しのないことを理由に代金の支払いをしないとすれば、今度は買主に債務不履行という間題が生じ、売主から契約を解除されるということになります。しかし、判例の結論からいうと買主は代金の支払いによって、自己のなすべき債務の全部を履行したのに、売主は移転登記をすましても、なお、引渡しという義務は残るという点において売主と買主との間に均衡がくずれるという疑間が残ります。そこで、居住の目的で建物の売買をしたような場合には、その目的からして、引渡しをしても登記もまた売主の義務の重要な部分であるために、代金の支払いは、登記および引渡しに対する対衝であるとする学説があります。この立場にたつと登記がなされても、引渡しがなければ代金の支払いを拒むことができることになります。

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不動産

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