対抗要件としての登記

民法一七七条では、当事者の意思表示のみによって生ずる不動産物権の変動の対抗要件として、登記を必要する旨を規定し、この公示の原則を対抗要件という形式で採用したものです。不動産の所有権の移転という物権変動は、当事者間においては登記の有無を間わずに対抗できますが、第三者に対しては登記がなければ対抗することができません。物権変動における当事者は、物権変動によって直接に法律上の効果を受ける者及びそれぞれの包括承継人をいうので、登記を必要とする物権は意思表示によって生ずるものとは限りません。この意味での当事者以外の第三者には、全て登記なくして対抗することができないのか、それとも第三者のうちに登記がなくとも対抗することができる者があるかということになります。大審院は、明治41年連合部判決をもって、民法第百七十七条二所謂第三者トハ当事者若八其ノ包括承継人二非スシテ不動産物権ノ得喪及変更ノ登記欠嵌ヲ主張スル正当ノ利益ヲ有スル者ヲ称スとする初期の判決が採用した無制限説を改めて、第三者の範囲を制限的に解釈すべきであるという判決を行なったのでした。あるその理由とするところは、民法一七七条は取引の安全を保護する制度であるために、保護に値する権利ないしは利益をもっている第三者に対しては登記なくして対抗することはでぎないというのです。たとえば、甲所有の不動産について、乙が所有権または低当権を取得しても、これについて登記をしない以上、乙は甲の一般債権に対しても対抗することができないのです。つまり、乙が所有権を取得したときにも、登記をしない間に甲の一般債権者が、その目的物である不動産を差し押えれば異議を述べることはできないことになります。この制限説への転向を判示した運合部判決は、同一不動産ヲ差押へタル債権者若クハ共差押二付テ配当加入ヲ申立テタル債権者などは、いわゆる民一七七条にいう第三者ですが、同一不動産二開シ正当ノ権限二因ラスシテ権利ヲ主張シ、或八不法行為二因リテ損害ヲ加ェタル者などは、第三者とはいえないと判示しているのです。
配当加入の申立てなどのように直接に一種の支配関係を取得した債権者は、特定の不動産の移転請求をすることができる債権者であろうと、また一般債権者であろうと、これを間わず債権者がその不動産を直接に支配する権利を取得することになった時は、他の物権取得者と物的支配を相争うという権利衝突の場面が生ずることになります。したがって、他の物件取得者の権利を否定することによって、自己の取得した権利が生かされるために、第三者に該当するという理論は差押え、配当加入の中立債権者だけに限らず、広くこれに類する同一不動産を直接に支配する権利を取得した者にまで、これを行き渡らせる必要があるために、不動産の所有権を取得しても、その取得の登記が行なわれなければ、不動産の差押債権者に対して、その所有権を主張することはできません。

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