登記と売主の重要性

現代においては、物資の配分を目的とする契約は、財産権と金銭とを交換する売買が、典型的でかつ重要なものとなっています。有償契約とは、契約の当事考が互いに、対値的な関係に立つ給付をしあう契約で、私達が生活上必要とするあらゆるものが、原則として、契約を通して、かつ金銭と引換えに供給されるものであると理解されていることになります。売買の目的物は財産権であり、また、契約自由の原則は売買について多く議論されます。売買は売主がある財産権を買主に移転することを約束し、買主はこれに対して金銭を支払うことを約束することによって成立します。売買はこの相互の約束によって成立し、代金の支払い、目的物の引渡し、登記などは、契約が成立するために必要なことではありません。このように意思表示の合致だけで成立する契約です。売買の目的物である不動産は、契約締結の際に、どの不動産というように具体的に特定された物の売買ということになり、売主は、同種の他の物をもって履行することは許されないのです。売主は約定に従って財産権だけを相手方に移転する義務を負うにすぎないために、即時に財産権を移転することを必要としないので、契約の際にその特定物が売主の所有に属している必要はありません。第三者の所有に属するものであっても売買の目的とすることはさしつかえないのです。この場合には売主は、第三者からその財産権を取得してこれを買主に移転しなけれぱならないために、その見込みもないのに契約をすれば債務不履行の貴任を負うことを覚悟しなげればなりません。また別に刑事上の間題が発生することもありえます。
第三者が所有する不動産を売買の目的物とすることはさしつかえありませんが、売主は、第三者からその不動産を取得してこれを買主に移転しなければなりません。売主は第三者が所有する不動産を売り渡した後に、その不動産の所有権を取得したときは、売主は、買主への所有権移転の時期、方法について、特別の約束がないかぎり、その不動産の所有権は、なんらの意思表示がなくても、売主の所有権取得と同時に買主に移転することになります。

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