業者の説明広告との相違

業者とは、宅地建物取引業法にもとづく免許をうけた宅地建物取引者(宅建業者)をいい、その業務に関して国土交通大臣または都道府県知事から行政的な監督をうけることになっています。そして業者は、取引関係者に対して信義を旨として、誠実に業務を行なわなげればならないとされています。その業務に関する広告をする場合、広告される土地の環境などについて、著しく事実に相違する表示や、事実より著しく優良あるいは有利であると、人を誤認させるような表示を禁止したり、宅地に関して飲用水などの供給設備の設備状況を書面を交付して説明しなければならない等が宅建業法に規定され、これに違反すると免許取消、業務停止の処分がなされます。したがってこのような場合、相手が宅建業者であれば、宅建業法違反を確認のうえ、まず当該業者を免許した都道府県の担当課に相談することです。
売主が宅建業者であろうとなかろうと業者の法的責任に差異はありません。例えば本下水、都市ガスの使用が可能であるとの広告、または現地における説明と事実が違っていた場合、売主の行為が詐欺の要件をみたせば、買主は売買を取り消すことができ、あわせて不法行為にもとづく損害賠償を請求することもできます。また買主は、錯誤があったことを理由に、売買の無効を主張することもできます。このような場合は、詐欺または錯誤によって解決するよりむしろ、売主の債務不履行責任または瑕疵担保責任の間題として考えるほうがよく、売主に対して契約を解除し、代金を取り戻すことができることについて違いはありません。業者が積極的に、広告、説明の条件や将来の環境条件について保証したものと考えるならば、売主に債務不履行責任を間うことが可能と考えられます。特に契約の基本となる環境条件によって買主が物件を選んだ場合に、売主にその実行を求めても無理なときは、買主は業者の義務違反によって生じた損害の賠償を請求することができます。また履行不能により契約の解除をして代金を取り戻すこともでき、さらに代金に利息をつけ返却させ、なおうけた損害が填補されない場合は、損害賠償の請求もできます。
広告、説明が一般的に契約上予定された性質を欠いていたため買主の期待が裏切られ、この裏切られた期待が一見してわかる状態でなかったならば、暇疵担保責任の間題として売買契約の解除、損害賠償の請求ができます。

スポンサーリンク

不動産

不動産売買による所有権移転/ 所有権移転登記の手続/ 所有権移転に必要な書類/ 買主自ら保存登記/ 売主に対して私有権移転登記/ 競合する保存登記/ 中間省略登記の意義/ 登記の効力/ 第三者に対抗/ 代金の支払い/ 一時払い/ 不動産の割賦販売/ 代金支払場所/ 代金支払時期/ 同時履行/ 同時履行の抗弁権/ 契約履行の費用/ 債務不履行/ 債務不履行の相手方の救済/ 業務不履行/ 引渡請求/ 債務不履行/ 履行遅滞の効果/ 登記の意味/ 対抗要件としての登記/ 登記と売主の重要性/ 第三者に対抗/ 未完成物件/ 履行遅滞による損害賠償/ 責めに帰すべき事由/ 売主の代金受領拒絶/ 受領遅滞の効果/ 売主の履行遅滞効果/ 不動産売買の先取特権/ 買主の代金未払い/ 買主の登記拒否/ 不完全履行責任と担保責任/ 瑕疵担保責任と契約責任/ 契約面積と実測面積の相違/ 土地の一部が他人の場合/ 土地所有者が他人の関係/ 購入不動産に他人の抵当権/ 業者の説明広告との相違/ 行政法規の利用制限/ 第三者が占有している土地購入/ 契約の解消/ 契約の無効/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除と相手方との関係/ 契約解除による第三者との関係/ 付随条項違反による契約解除/ 合意解除と第三者/ 手付金放棄と契約解除/ 事情変更による契約解除/