第三者が占有している土地購入

土地の取得時効は、他人の物を平穏、公然と所有しようとする意思をもって20年間占有していると、占有者は時効によってその物を取得することになります。その際に占有者が占有しているかぎり、その占有は平穏、公然のものと推定され、また占有者が占有する権限の性質上所有の意思を持たないとされる場合以外の占有は、所有の意思をもってなされているものと推定をうけます。しかも、その推定は時効取得を争う者が立証しないかぎり破られません。占有者は占有をはじめた時に善意、無過失であれば10年、そうでない場合は20年を経過すると時効取得が完成します。第三者の主張する時効による所有権の取得が、前記要件事実に該当するかどうかを、買主は調べる必要があります。特に第三者が、どのようにして占有したのか、その経緯が間題になります。その結果に前記の要件に該当しない事実を発見し、立証が可能ならば、時効取得の主張を破ることができます。たとえば第三者が、時効によって所有権を取得した時から相当の期間、登記もせず、税金も納めずに現在にいたっていれば、所有の意思がないものと考えられ時効取得はできません。また第三者の前占有者の占有を引き継いだ場合は、前占有者の占有が、平穏、公然のものでないとか、占有の意思がなかったとか立証して取得時効の主張を破ることもできます。第三者の時効取得が売買前に完成していても登記がない場合は、第三者は買主に対して対抗できないとされます。もし第三者が未登記の間に、売主が土地を売った場合は、第三者と買主の関係は、同一の土地を買主に売り、さらに第三者に売ったことと同じであり、いわゆる二重売買の間題になります。判例は先に登記をした者が所有権を取得するとします。つまり買主は、売主から移転登記を済ませれば、登記をしてない第三者は、時効による自己の所有権取得をもって買主に対抗することはできません。第三者の占有を買主が熱認していた場合には、判例によれば第三者は取得時効による登記をしていなくても、その所有権を土地の原所有者、あるいは、そのものを起点として、第三者の取得以前に土地を取得した者に対して有効に主張できるとしています。この考え方に従えば、買主が代金完済と同時に所有権移転登記を済ませた後に、第三者が取得時効の期間を、売主所有の時から計算して、期間の経過を理由に移転登記を求めてきた場合は、第三者の要求を認めることになります。しかし、この結果は事情を知らず、また売主も、そのことを告げないという事情があれば、買主にとって酷な結果をもたらすことになります。この見解に対しては取得時効の目的不動産の原所有者とその者からの譲受人の取扱いには適切さを欠くという批判もあります。それは時効完成後に登記がないと保護をうけられないということ、また不動産の譲渡行為が時効完成の前後によって譲受人の地位がかわってしまうことは、常識的にもおかしいことになります。そして、不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権登記をした買主に対しては、時効による権利の取得を対抗できないとします。買主が登記後に第三者がなお引き続き取得時効に必要な期間占有を続けている場合には買主に対して、登記をしなくとも取得時効をもって対抗できるとしています。いずれにせよ移転登記があれば時効取得は中断されます。しかし民法が不動産の取得時効は、占有だけで成立するという立場を貫けば、時効による取得者は、登記がなくても真正な権利者に対抗できることになります。また民法一七七条の解釈から、対抗要件として登記を必要とする物権変動は、意思表示による物権変動を指すために、取得時効の場合には登記がなくても対抗できると考えるならば、第三者の主張は正当だということになります。したがって買主は売主に対して責任を追及することができるだけになります。民法五七○条は、契約締結の当時、売買の目的物に瑕疵があることを、買主が過失がなく知らなかった場合は、暇疵のあることを知ってから一年以内にかぎり、契約の解除または、代金の滅額請求権を買主に認めています。この場合は、買主は第三者が占有していることは知っていましたが、時効により取得されるとは考えてもおらず、また、そう考えなかったことに過失があるといえないならば、売主に対して契約を解除する旨の意思表示をして代金の返還を請求することが可能と考えられます。
買主は、第三者の取得昨効を承認するか、第三者の方が先に登記をしたときには、買主は売主に対して、他人の権利を売ったのですから、売主が土地所有権を手に入れたうえで、土地の移転登記をするよう請求することができるもし、売主が要求に応ずることができない場合は、買主は、売買契約を解除して被った損害を賠償させることができます。

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