マンションの区分と所有

建物の区分所有等に関する法律では、一棟の建物で構造上数値の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務析または倉庫その他建物としての用途に供することができる場合に、その各部分を所有権の目的とすることができ、そしてその各部分を目的とする所有権を区分所有権といい、その所有権を有する者を区分所有者と言います。また区分所有の目的となる建物を区分所有建物とか区分建物と呼んでいます。2人以上の者が一棟の建物を所有する場合、建物を縦割に所有する場合と横割に所有する場合とがあり、どちらの場合も区分所有権法の適用がありますが、縦割の場合には、各区分所有者は境を共通にするだけで、とくに直接公道に面しているような場合には、各区分所有者の利用関係を調整する等の間題は多くはありません。この区分所有法による実益をより多くうけるのは横断的所有の場合、中高層建物を階層的に所有しようとする場合になります。区分所有法は区分所有権の目的である建物の部分を占有部分といい、区分所有権の目的とならない建物の部分とか付属施設等を共用部分といっています。

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占有部分とは、区分所有権の客体をいい、一棟の建物の構造上区分された部分で、独立して生居、店舗、事務所または倉庫その他独立の建物としての用途に供することができるものであることを要します。一般に物に所有権が成立するためには独立した物であることを要し、その標準は一般的にいえば、社会通念によって決せられるものです。一棟の建物の一部を所有権の客体としようとする場合では、少なくとも所有権の客体の範囲を明確になしうる程度の構造を備え、しかもその明確にされた範囲で独立した建物と同様の経済的効用を全うすることができるものでなければなりません。建物区分所有法における専有部分であるための構造上の独立性と利用上の独立性という要件も前記の趣旨をいうものです。したがって構造上の独立性という場合、区分所有権を成立することができるための境界を明碓にするための構造であると同時に、利用目的をも確保できるだけの構造でなければならなくなります。利用上の独立性は、建物区分所有権の客体となる部分がその利用目的ないし利用形態において経済的効力を全うすることができる構造上の独立性がなければならなくなります。区分所有権の客体がこの二つの要件を満たしているかどうかは、専有部分の利用目的ないし利用形態によって、具体的に判断されなければなりません。住居を利用目的とするときは、襖、障子があるだけではたりず、店舗として利用する場合はシャッターで仕切ることによって、要件を充足するものと解されています
分所有権の限界は、構造上区分された内側ということになります。固定資産税の評値基準としては、専有部分の面積は内法によって計測されます。しかし境界部分、例えば壁によって仕切られた場合、壁自体どこまで専有部分に入るかどうかが間題となります。これは境界部分の専有部分に接する内側表面の利用と建物の維持管理および他の区分所有者の利用とを調整する必要がありますが、建物の維持管理に悪影響を与えず、他の区分所有者の利用を害さない範囲において、区分所有者は自由に利用しうるものです。前記の範囲において自由に利用できるということは、必ずしも壁のどの部分にまで所有権があるか論議しなければならないものではなく、専有部分を空間に対する支配権と考え、境界の壁などは、構造、利用目的から一定の制限をうける利用権が区分所有者にあるといえます。中高層建物における壁、天井、床、建物全体のための専有部分内にある柱などは、共用部分として扱い、それぞれの表面は単独利用権を持つと考えるのが妥当です。
共用部分とは専有部分以外の建物の部分および付属建物をいいます。共用部分は、数個の 専有部分に属する廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるぺき建物の部分、及び区分所有権の対象とすることができる建物の部分、及び付属の建物で規約により共用部分としたものとの二種類があります。前者を法定共用部分といい、後者を規約共用部分といいます。法定共用部分となるものは、専有部分に属さない法律上当然共用部分となる建物の部分と、建物の部分ではないが、建物に付属する建物の効用上建物と不可分である付帯設備とがあります。何がこれら法定共用部分となるかは、建物の構造、性質、利用目的等により具体的に決定されるべきですが、具体的にはどこまで法定共用部分となるのかの認定に困難なものがあります。建物の部分および区分所有物と別個の建物またはその一部で、区分所有建物の利用上従属的関係にあるもので区分所有者全員または一部の者のために規約によって共用都分とされるものです。法定共用部分については民法一七七条の適用がないので登記をすることはできませんが、現約共用部分については規約によって、共用部分とされた旨登記しなければ第三者には対抗できません。
共用部分を各共用者は共用部分の用方に従って使用することができますが共用部分の持分は各共用者の専有部分の床面積の割合によって決められます。一部の者の共用部分とされている場合は、その共用者の専有部分の床面積の割合によって、持分として各共用者に配分されます。そして、専有部分にこの持分が加算されたものが他の区分所有者との関係では専有部分の床面積となります。よって専有部分を持たない者が規約によって共用部分を管理者の所有とする場合を除いて共用部分に持分を持つことはできません。区分所有者は共用部分の持分を専有部分と分離して処分することは原則としてできず、共用部分の持分は、専有部分の処分に従います。
共用部分の維持、管理の仕方として、各区分所有者がそれぞれ独自に管理する場合と全共用者が統一的に管理する場合とがあります。後者の場合には自主的に管理する場合と委託して管理する場合とに分けられますが、いずれの場合であっても、全共用者によって管理組合をつくり、管理する場合とそうでない場合とがあります。委託管理の形態として管理のために共用部分の所有権を区分所有者の一人または第三者に移転する形態をとることもできます。管理業務のみを区分所有者の一人または第三者に委託する形態をとることもできます。管理者は、全共用者のために管理する義務を負います。各共用者は、維持管理のための費用を持分に応じて負担しなければなりませんが、共用部分から利益を生ずるならば持分に応じて利益を収取することができます。区分所有権法は、共用部分が区分所有者全員、または一部の者の共有であると規定しています。この共有の意味については、区分所有権法における共用部分の共有というのは合有を意味するとする説が有力です。確かに人的統合の状況から合有とみることが妥当な面もありますが、一棟の建物を区分所有しているという関係から、直ちに人的結合関係があるともいえず、各所有権が一棟の建物にあるという関係から、必然的に共用関係に入らなければならず、また対象の性質上分割されえないような場合は、むしろ互有と言うことが妥当な場合もあります。区分所有者の意思にかかわらず共用せざるをえない共用部分と、区分所有者の意思によって共用部分とされているもので、区分所有者の書面による合意があれば廃止することのできる共用部分とがありますが共用部分とされている以上は、専有部分に従い、分割の請求もできないのが共用部分になります。

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