借地上のマンションと敷地の権利

建物の区分所有等に関する法律は、建物旨体について所有ないし利用関係についてはかなり明確な規定をおいていますが、区分所有者と敷地との関係については、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべぎことを請求することができる。という一か条の規定をおいているだけです。このように建物区分所有法が敷地の利用関係について直接規定をおかなかったのは、民法が建物とその敷地とを別個独立の不動産としていることとともに、同法が土地の立体的利用を目的としたものでなく、建物の立体的利用を目的としていることに基因しています。その結果、区分所有建物には建物区分所有法が適用され、その敷地には、民法、借地法が適用されることとなります。

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適用法規が区分所有建物と敷地利用権とを別個独立に扱うものとしているにもかかわらず、区分所有建物の場合、一階部分の区分所有者だけでなく、二階部分以上の区分所有者も敷地の利用権を持たなければなりません。つまり区分所有者全員が敷地利用権を持たなければなりません。したがって、区分所有建物の存立のために必要な敷地の利用権と区分所有権とを別個独立の不動産として処分することは考えられません。そこで建物区分所有法の改正法によれば、敷地利用権は、原則として専有部分の処分に従うことにするように建物区分所有法を改正することにしています。
借地上に区分所有建物を建てる場合。建築主は敷地所有者から区分所有建物を建てるために敷地利用権を得ておくことは当然の前提で、建物を目的とする敷地の利用権は借地権と言われていますが、これは借地法が賃借権と地上権を統一して借地権としていることにより通常借地権というときは借地法における借地権を意味しています。借地法は借地権として賃借権と地上権とに同様の保護を与えていますが、賃借権と地上権では扱いにおいて異なるところがあるために、分譲をうける区分所有者と建築主、敷地所有者との関係を、賃借権の場合と地上権の場合とに分けて考えると、建築主が地上権者の場合、区分所有建物を分譲しようとする建築主が地上権者である場合、(A)建築主は、区分所有者に地上権を譲渡することができる。その結果、全ての区分所有者が地上権を準共有することとなります。この場合、建築主は、自分自身が区分所有者となるときは他の区分所有者とともに地上権の準共有者となりますが、自分は区分所有者とならないならば、敷地および区分所有建物の契約関係とはなにもかかわりないこととなります。
(B)建築主は、地上権はそのまま自己に残しておき、各区分所有者と賃貸借契約により、各区分所有者に敷地の賃借権を与えることができます。この場合、全ての区分所有者によって、賃借権は、準共有されることとなります。
建築主が敷地の賃借権者である場合。建築主が敷地の賃借人であるとき、(イ)賃借権を各区分所有者に譲渡し、全区分所有者に賃借権を準共有させる場合と、(ロ)各区分所者に転賃し、全区分所有者に転借権を準共有させる場合とがあります。賃借権の譲渡または転貸をするには、賃貸人の承諾が必要であり、もし承諾を得ないで賃借権の譲渡または転貸をすると、賃貸人に賃貸借契約を解除する正当事由を与えることとなります。
賃借地上の建物を譲渡しようとする場合に賃貸人に不利にならないのに敷地の賃借権の譲渡または転貸に賃貸人が承諾を与えないときは、裁判所に許可の裁判を求め裁判所の許可を賃貸人の承諾にかえることができます。しかし区分所有建物を建築することを承諾した賃貸人は、区分所有建物が一部分ないし全体の譲渡を前提としたものであるために、あらかじめ承諾を与えているものとして、敷地の賃借権の譲渡または転貸が承諾なしになされたからといって、解除をなしえないものと解されます。
区分所有者は、敷地について地上権、賃借権、転借権の違いはあっても、全員で借地権を準共有することになります。準共有というのは所有権以外の財産権を2人以上で有することをいい、民法二四九条以下の共有についての規定が準用されることになっています。民法の共有は、分割されることを前提として、不分割契約も、更新することは認められていますが、5年という期限があります。しかし区分所有のための借地権の準共有は、区分所有権の存続のために必要なものです。区分所有者が敷地に関する権利をもたないときは、専有都分の収去を請求しうる者に、収去を請求させることは建物の性質上不都合であるので、取去にかえて売渡請求を認めていますそこで、分譲契約や管埋規定で準共有借地権の単独処分を禁止し、分割請求を禁止する条項を入れているのが普通です。敷地をこのように準共有するものとしながら、敷地の特定部分を区分所有者の一部の者に専用権を分譲契約、管理現定で認めることがあります。分譲契約で敷地の一部の専用権を認める場合には、それなりに分譲価格も高くなり、専用権のない者への分譲価格はそれなりに低くなるということで調整がされています。管理現定による場合というのは、区分所有権法二三条により敷地の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は区分所有者以外の者の権利を害しないかぎり現約で定めることとなっており、規定として定めておけば特定承継人に対しても効力を持つこととなります。

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