住宅ローンの概要

住宅ローンの法律的な性質は有償の金銭消費貸借であり、この消費貸借契約は要物、片務、不要式の契約です。つまり住宅ローンの貸主と借主との間で、定められた利息を金銭で支払うこと、同種、同等、同量の金銭を返還することを合意して、金銭の授受を行なえば成立します。したがって、貸主はなんらの債務も負担しませんが、借主は一定の時期に利息を支払い、また借りた金銭を返還する義務を負います。実際の取引においては、後日の紛争を避けるため、証拠として金員借用証書あるいは金銭消費貸借契約証書を作成します。また一般に買主は、自己の金銭債権の保全をはかるため、原則として購入不動産に低当権の設定を行なうとともに、購入不動産が家屋の場合は、その家屋について火災保険を付保のうえ、保険金請求権上に質権を設定し、さらに連帯保証人を徴求することが慣習です。昨今では保証人を免除することもあります。借主が債務を弁済できないときは貸主は、まず連帯保証人に保証債務の履行を要求することになりますが、最終的には抵当物件を競売に付して換価したのち、その代金のうちから弁済をうけることになります。落札価格が債権全額をこえた場合は、その残余は所有者に帰属することとなります。以上のように、住宅ローンとは有償の金銭消費貸借ですが、融資方法によって、いくつかのタイプに分類することができます。現在最も活用されているものは、各種の金融機関で扱う非提携ローンと、提携ロ−ンとのふたつといえます。そのほか民問の割賦販売会社および、住宅公団、住宅供給公社等が行なう公的機関によるもの、あるいは低当証券法に基づく低当証券を利用するものなどです。

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