ローン残金のある不動産の売買

住宅ローンをうけて不動産を購入した場合、その不動産はなんらかの形で担保に徴求されています。担保に徴する方法としては抵当権設定によるものが多く、低当権つきの不動産が売買されたとき、売主、買主、低当権者の立場がどうなるかが間題となります。
売主の立場でみると、低当権は債務者が債務を任意に弁済しない場合に、目的物件を競売し、その代金から他の債権者に優先して弁済をうける権利であり、金銭消費貸借契約に基づくローンの金銭債権を原因としますが、それとは別個に存在する権利です。したがって低当権付の不動産であってもその売買は自由であり、仮に売買が成立すると低当権付のまま所有権が移転することになります。この場合に売主がローンを受けた金融機関等に対して負っている金銭債務はどうなるかということになりますが、買主が抵当権者の承諾を得てその債務を引き受ければ、以後買主が債務を負うことになり債務を引き受けなければ、従来どおり売主が債務を負うことになります。いずれにせよ売主は、自己の残債務金額、あるいは買主の危険負担等を考慮して、それだけ売買代金から控除せざるをえません。次に低当権付不動産を売った売主の責任ですが、低当権が実行された買主が所有権を失った場合に、買主は契約を解除し、払った代金の返還や損害賠償を請求でき、買主が債務の弁済をして所有権を確保したようなときは、それに要した出損額の返還や損害暗償を請求できるとしています。この責任は、売主が低当権付であることを買主に知らせていたか否かかにかかわらず売主に課せられるものです。

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不動産

買主の立場からみると、低当権付不動産であっても、これを買った人は、前述のようにその所有権を取得でき、またこれを使用取益するに支障はありません。しかし、債務引受けをしないで買い取ると、売主が期限にローンの弁済をしなかった場合、低当権者は抵当権を実行してその不動産を競売に付することができるため、買主は所有権を失う危険があります。競売代金で被担保債権を清算してなお残余があれば、買主のもとに返されはするものの、所有権を確保するためには、売主に替わって一旦債務を弁済して低当権を消滅させたのち、売主にその返還を求めるか、あるいは改めて競落する必要があります。買主が債務の引受けをしないで、売主が従来どおり債務を負うものとして買い受けた場合には、代価弁済、滌除という特別の保護が認められています。代価弁済とは、抵当権付不動産の所有権を買い受けた者が、低当権者の請求に応じて、その代金を直接低当権者に支払うことにより、低当権がその買主のために消滅するというものです。代価弁済は抵当権者の請求がなければ実行できませんが、実行されれば代金が債権額に満たない金額であっても、低当権消滅の効果を生じます。そのため現実には、抵当権者が自己に不利となる代価弁済の請求をすることはあり得ず、逆に代金額が債権額よりも多い場合は、売主がその代金で弁済したり、買主が売主の債務を引受けたりする方法をとることが多くなります。
滌除とは、代価弁済のように低当権者の意思によることなく、買主がみずから適当と認める金額を低当権者に提供して、全ての抵当権を消滅させることができる制度です。抵当権者が、この提供された金額を不満として、滌除の申し出を拒絶するためには、直ちに競売を申し立て、この競売で、申し出を受けた金額よりも一割以上高い金額で自ら競落しなければなりません。またこの競売を申し出るためには代価と費用について十分な担保を提供しなければなりません。このように本制度は低当権者にとって非常に不利なものであり、実際にはほとんど利用されていません。
抵当権者の立場からみると、既に述べたように、抵当権の効力は、目的不動産の売買によってそこなわれることなく、売買によって所有者が替わっていても、低当権を実行するにたる理由があれば抵当権者は目的不動産を競売に付すことができます。競売したらその代金から自己の残債務について優先弁済をうけたのち、その他の被担保債権を清算してなお残余があれば、買主に返せばよいことになります。抵当権者たる金融機関等は、担保に徴した不動産を借主が他に譲渡、賃賃等しないことを条件に住宅ローンを実行しており、抵当不動産の売買にあたって債務引受けの承諾をしたり、あるいは売買を黙認する例はありません。むしろローン債務者の債務不履行を理由に期限の利益を喪失せしめ、売主に住宅ローン残債務の一括返済を要求するのが普通です。
要するに低当権付のまま不動産を売買する例は少なく、低当権を抹消したうえで売買するのが最も安全です。方法としては、売主、買主、抵当権者が所轄登記所に集まり、内金支払いと抵当権抹消とを同時に行ない、さらに売主の契約履行を確実にするため、その時点で所有権移転の仮登記を行なったり、あるいは、売買契約成立と同時に代金全額を支払い、低当権の抹消、所有権移転登記を同日中にすませたりすることが行なわれています。また買主が金融機関等の住宅ローンをうけて購入する場合は、金融機関等が事前に発行する融資証明書により、実際に代金を支払う前に低当権を抹消することも行なわれています。

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