借地権付土地建物の売買

借地人のいる土地や借家人のいる建物が売買された場合に買主と借地人、借家人の関係では買主は借地権、借家権を否定することができるか、借地人、借家人は借地権、借家権を主張することができるかというと、これはいわゆる両者の対抗関係の問題で、買主が所有権移転の対抗要件を備えたかどうか、借地人、借家人が借地権、借家権の対抗要件を備えたかどうかによって、その帰趨が決まります。所有権移転の対抗要件は所有権移転登記になります。借地権の対抗要件は、借地権が賃借権の場合は賃借権の登記または建物の登記であり、地上権の場合は地上権の登記または建物の登記になります。借家権の対抗要件は、賃借権の登記または建物の引渡しになります。したがって、どちらかが早く前記のような対抗要件を具備すれば、その者は対抗力を取得することになります。例えば借家人が借地上の建物の保存登記をした後にその土地を買った者や借家人が建物の引渡しをうけた後にその建物を買った者は、借地人や借家人に所有権を対抗することはできないために、地主や家主の地位を承継しなければなりません。しかし借地契約は前に締結されたが借地人が家を建てなかった場合、あるいは家は建てたが保存登記をしていなかった場合に、その土地を買った者が保存登記をすませたときは、買主が対抗力を取得します。逆に買主は売買契約も締結し、代金も支払ったのに所有権移転登記をしていなかった間に、借地人が賃借権を登記したり、建物の保存登記をしたりすれば、借地人は対抗力を取得します。借家の場合も同じで、例えば借家契約は成立したが借家人が引渡しをうけない間に買主が出現し移転登記をすませてしまったら、買主が対抗力を取得します。買主が所有権移転登記をしないうちに借家人が引渡しをうけたら、借家人が対抗力を取得します。

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不動産

使用貸借の借主のいる土地や建物が売却された場合、買主と借主の関係はどうなるかというと、例えば父の家の敷地内に長男夫婦が家を建てて住んでいるとき父が敷地を売却した場合や娘夫婦に無料で貸している家を売却した場合のときです。使用借権については対抗要件も認められていないし、対抗力もないとみてよく、使用賃借は、賃料の授受もなく通常は一時的な賃借であるために、第三者に対する対抗力も認められていません。よって前記のような場合に、使用借主は買主に対抗できないので、長男夫婦は建物を収去して士地を明け渡さねばならなく、娘夫婦は建物を明け渡さなければなりません。
借地権付土地、借家権付建物の買主と借地人、借家人との対抗関係の原則は前記のとおりですが、問題となるいくつかの特殊な場合があります。主として建物保護法一条をめぐって生じる問題が多くあります。
借地人が借地上建物の保存登記を妻や子など近親者名義でしている場合がありますが、この場合も借地人は対抗力を有するかというと、判例は他人名義の登記は建物保護法一条にいう正当な登記ではないとして、対抗力を認めません。
甲番地の土地を借地し、その上に建物を所有し登記したが、なんらかの理由により、登記簿上の所在地番が乙番地として表示されている場合、甲番地の借地権は甲番地の買主に対し対抗力を有するかでは、判例は当該建物の同一性を認識し得る程度の軽徴な誤りであり、珠にたやすく更正登記ができるような場合であれば、建物保護法一条にいう登記にあたるとして対抗力を認めています。
二筆以上にまたがる土地に借地権が設定されているが、建物の敷地部分が全部の地筆にまたがっていない場合に、建物の敷地から外れている地筆の借地権は、同敷地の買主に対し、対抗力を有するかというと、判例では否定説をとっています。学説ではこれに対し、同一借地とみられる場合は、敷地の地筆のみならず外れている地筆の土地もあわせて借地権の対抗カを認むべしとする説が強くなっています。
建物保護法一条にいう建物の登記は建物の表示の登記でもよいというと、表示の登記というのは、不動産登記簿の表題部の記載をいい、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物等を記載するほか、所有権保存登記の申請適格者を明らかにし、地方税法による家屋の固定資産税の納税義務者を明らかにするため、所有者の氏名および住所を記載するものです。かような表示の登記は職権でもなされますが、借地人所有の建物につき表示の登記のみがなされているとき、その敷地の買主に対して、借地人は対抗力を有するか否かが問題となります。
一筆の借地上に二棟以上の建物があり、登記しない建物がある場合、借地人は土地全部についての借地権を買主に対抗することができるかでは、この問題については判例は肯定説をとっています。しかも借地人名義で登記した建物があれば、借地の一部に転借人名儀で登記した建物があっても、借地人は借地全部を対抗できるというこの場合はもちろん転借人は承諾転借人です。したがって、判例理論からみれば、借地人名義で登記した建物の他に近親者名義で登記した建物があれば、無断借地権譲渡、転貸の問題を生じる余地があるといえます。
原則として、対抗要件を具備しない借地人、借家人は買主に対抗できませんが、例外的に判例は買主の明渡請求を棄却する場合があります。判例の流れには、二つの系列があり、第一は買主の明渡請求を権利濫用であるとしてしりぞげるもの、第二は買主の明渡請求を背信的悪意者の請求としてしりぞけるものです。つまり買主側の事情と賃借人側の事情とを比較衡量し、買主の所有権取得が借地人、借家人の生活を覆えす意図があったなど不当な利益追求であると認められるときは、対抗要件の不備にもかかわらず、借地人、借家人の利用利益は保護される傾向が強くなります。
借地人、借家人が対抗力を有している場合、買主は賃貸人たる地位を当然に承継します。その結果、将来の賃料請求権は買主に移転します。賃料の額は従来どおりになります。賃料に関する特約、例えば、支払時期、支払方法、一定期間値上げしない等の特約も買主に承継されます。これに反して、承継前にすでに発生した賃料は、個別的に債権譲渡の手続をとらないかぎり、当然に買主に承継されることはありません。敷金関係は当然に買主に承継されます。したがって売主、買主間に敷金の事前補償がなされたか否かを問わず、賃借人は賃貸借が終了したときに、買主に対し敷金の返還を請求することができます。ただし、売主が所有していた時期の未払賃料は、売買のときに敷金から未払責料の当然充当が行なわれるので、賃貸借終了時の敷金はその残額につき請求ができます。以上のほか、売主所有の時に生じた解約、更新拒絶および解約の事由、必要費、有益費償還義務および造作買取義務が買主に承継されるかどうかについて、それぞれ間題があります。それぞれの法律関係の性質により結論が決ってきます。

不動産

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