間借人による借家の買取り

借家契約において、転借人が借家を家主より買い受けるなどして所有権を取得した場合に、借家人がなお借家上の権利を主張できるか否かは、借家契約が民法六○五条または借家法一条一項の対抗要件を具備しているが否かに係っています。つまり物権たる所有権は、債権たる賃借権に対して優先する効力を有しており、債権の目的となっている物に物権が成立するときは、物権のほうが優先するのが原則です。しかし債権が物権に対しても優先的な効力をもつ例外的な場合もあります。民法六○五条または借家法一条一項は、このような場合に該当し、賃借権の登記または建物の引渡しがあれば、賃借人は以後その建物に物権を取得したものに対しても対抗できるとしています。したがって、この場合、借家人は、借家権の登記をしたか、借家の引渡しをうけていれば、転借人たる新家主に対していぜんとして借家権を主張できることになります。ただし、例外として、借家人が対抗要件を具備していない場合でも、新家主たる転借人がそれを奇貨としたような場合には、この者の明渡請求は、権利濫用として許されないということがあります。

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併存させておく必要のない二つの法律上の地位が同一人に帰属することを混同といい、民法では原則として、同一物につき所有権と他の物権とが混同したときは他の物権が消滅し、債権と債務とが混同したときは債権が消滅すると定めています。そこで、新家主になった者が転借人である場合には、転借人たる地位と家主たる地位が同一人に帰属することから、賃貸借、転賃借関係とそれに伴う転借人の転借料支払義務が混同によって消滅するのではないかが間題となります。これについて判例では、これまで一貫して、転借人が家主の地位を引き継いだとしても、当事者間で借家契約と転借契約を解消する合意がないかぎり、この二つの契約は混同によって当然には消滅しないと解しています。転借人は、旧家主の賃貸物件を使用収益させる義務をも承継し、自己がそれを使用収益するためには転借権を必要とする、というのが混同が認められない理由です。そこでこの場合、新家主たる転借人としては、転借料が賃貸料よりも高額であるときには、その差額の支払義務を負うことになります。
民法では、賃借権の譲渡または転貸について、賃貸人の承語を要するとし、これを得なかった場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除できると定めています。この無断転貸を理由とする契約の解除は、前記のように、無断転貸に関与した転借人が新家主になった場合においても認められるかどうかでは、判例では家主に無断で家屋の一部を転借していた者が、この家屋を買い受けた後に、借家人の無断転貸を理由に借家契約を解除し、借家人がなお居住している残りの部分を明け渡せと請求した事案において、そのような請求は信義則に反し許されない、としています。一旦相手方の借家権を前提とし、転賃借による利益を享受していた者が、賃借家屋の家主になったからといって、相手方の借家権を否定し、解除の主張をすることは自己の前行為に矛盾した態度として是認でぎないというのがその理由です。新家主となった無断転借人は、みずから解除するのでなくても、前主がした無断転貸を理由とする解除を援用することすらできないという最高裁の判例が出されています。つまり借家契約が、借家の一部無断転貸を理由として解除された後に、転借人が前記家屋を譲り受けたという場合にも、転借人において転借に際し家主に了解を自ら求めてよいと申し出ておきながら、その後承諾を得るための努力をなさなかった場合には、転借人において前主のなした借家契約の解除を援用することは信義則に反し許されないとしています。無断転貸を理由とする解除が認められないことは、借家人が借家を全部転貸した場合も異なりません。
借家法一条ノ二は、賃貸人に自己使用の必要その他正当事由のある場合に、借家契約の解約申入れを認めています。そこでこの場合、新家主たる転借人は、無断転貸による解除が認められない場合、転借料の支払いを免れ、または自らが居住するために借家契約の解約申し入れをすることができるか間題になります。学説のなかには、間借料が賃料より高額の場合に解約申入れの正当事由が比較的容易に認められるとする見解もありますが、判例では、そのような解約申入れは不当に借家人の利益を失わせるので信義則上許されないと解するようです。正当事由の有無の判断は、一般的にいうならば、このように家主が変更した場合には、とくに慎重でなくてはなりません。そうしないと、借家人としては、家主が変更しなければ明け渡す必要のなかった家屋をみすみす明け渡さねばならない事態が生じ、借家人の追い出しに利用される危険を伴うからです。新家主の自己使用の必要性が極めて強いとか、借家人が立退意思を表明した場合でないかぎり、解約申入れは認められるぺきではないと解されます。

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