借地人の借地上建物の売買

建物は土地なくしては存立することができないために、借地人は、借地上の建物を譲渡するときには、借地権の譲渡をもしなくてはなりません。その際に借地権が地上権である場合には、地上権はその譲渡性が完全に認められているために、土地所有者と借地人との間に存した地上権関係が、土地所有者と建物譲受人との関係にそのまま移行し、困難な問題は生じません。これに対して借地権が賃借権である場合には、それが賃貸人と賃借人との人的な信頼関係を基礎とする債権であるために、民法は、その譲渡性を無原則には認めてはいません。
民法は、借地権の譲渡につき賃貸人の承諾を要する旨定めています。これにより借地上の建物を売却したい借地人は、借地権の譲渡についてあらかじめ賃貸人の承諾を得ておく必要があります。その際に承諾は明示でも黙示でもよくまた、一度なされた承諾は、それに基づく賃借権譲渡契約の締結前でも撤回できません。そして承諾を得て借地権の譲渡がなされると、譲渡人は賃賃借関係から離脱し、賃債人の契約上の地位が一体をなして譲受人に移転します。賃貸人と譲受人との間の賃貸借関係は従前のものと同一ですが、譲渡人の延滞賃料債務や保管義務違反による損害賠償債務までは、とくにそれを引き受けるという契約のないかぎり、譲受人に承継されません。
これに対して、借地権の譲渡が賃貸人の承諾を得ないでなされた場合には、賃貸人、借地人、譲受人の三者の関係は次のようになります。
借地人と譲受人との関係では賃貸人の承諾を得ない譲渡も、その当事者間ではつねに有効です。それゆえ無断譲渡をした借地人は、譲渡の無効を理由に、譲受人に対して、土地の明渡しを請求することはできません。そればかりでなく借地人は、譲渡について賃貸人の承諾を得なくてはならず、それが得られない場合には、譲受人に対して債務不履行責任を負わなくてはなりません。
賃貸人と借地人との関係では承諾を得ない譲渡は、当事者間では有効であっても、賃貸人との関係では対抗力を持ちません。賃貸人は、この場合に譲渡人を借地人と認め、この者に地代の請求をすることができます。しかし両者の関係において最も重要なことは、賃貸人が借地契約を解除できるとされることです。しかし現在では無断譲渡があっても、無制限に契約の解除が認められてはいません。例えば、判例では借地権を保護する立場か ら無断譲渡がなされても、それが背信行為と認められる特段の事情のないかぎり、解除は許されないと解しています。

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不動産

賃貸人と譲受人との関係では賃貸人の承諾がないかぎり、たとえ譲渡人と賃貸人との借地契約が解除されなくとも、譲受人は、賃貸人との関係では不法占拠者となります。それゆえに賃貸人は、譲受人に対して所有権にもとづいて直接自己への明渡しを請求することができ、そして賃貸人は、その間も、借地人から地代の支払いをうけた場合は別として、そうでないかぎり借地権の無断譲受人である土地の使用者に対し、地代相当の損害金を請求できます。また、賃貸人が譲渡人との借地契約を解除したときには、譲受人は、賃貸人に対して建物買取請求権を持ちます。建物買取請求権が行使されると、借地上の建物について時価による売買契約が締結されたことになります。この買取請求権は、譲渡を承諾しない賃貸人に建物を買い取らせることによって、この者の承諾を間接的に強制するという機能をもっていました。しかし、現在では建物の時価に借地権の価格が含まれないと解されることとなり、賃貸人はむしろ好んでこの建物を買い取るようになり、前記の建物買取請求権の機能は果たされなくなっています。
そこで、借地法九条ノ二第一項は、借地人が借地上の建物を第三者に売却しても賃貸人に不利となるおそれがないにかかわらず、賃貸人がどうしても承諾しないときは、借地人の申立てにより裁判所が承諾にかわる許可の裁判をすることができると定めています。それにより借地人は、賃貸人の承諾が得られないときには、この申立てをすればよいこととなりました。この申立てがあると、裁判所は賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡を必要とする事惰その他一切の事情を考慮し、鑑定委員会の意見を聴いたうえで、賃貸人の承諾にかわる許可を与えることができます。この場合に当事者間の利益の衡平をはかるため必要があるときは、裁判所は借地案件の変更を命じ、またはその許可を財産上の給付に係わらしめることができます。

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