借家権付建物の売買の家賃

地代や家賃は、借地権付土地、借家権付建物が売買されたときには、買主に当然承継されます。よって承継時までの分は売主が、その後の分は買主が請求することとなります。いつから承継されるかについては、地代、家賃が法定利益であることから、民法五七五条一項が適用されます。この規定によれば、地代、家賃は、土地、家屋の引渡し時を基準として、引渡し前は売主に属し、引渡し後は買主に引き継がれることになります。判例でも借地権付土地が売買された事例ではありませんが、目的物はいまだ引き渡されていないが、所有権移転登記後に生じた法定利益について、民法五七五条に忠実な解釈によって、売主への帰属を認めています。ただし、売主が、すでに代金の支払いをうけていながら、目的物を引き渡さないでいたというような場合には、その目的物より生じた賃料は、買主に帰属します。この場合、家屋の現実の占有が借家人にあることに鑑みて、引渡しとは、家主が買主に替わったことを借家人に告げる指図による占有移転でたりると解されます。地代、家賃の引き継ぎにつき当事者間で別個の約定をすることは、契約自由の原則からみて許されます。実際の売買では、むしろそのような特約が定められていることのほうが多くなります。
さらに、地代、家賃が旧賃貸人に前払いされているときは、その効果が新賃貸人に及ぶかが間題となります。これにつき、近時の判例では、旧賃貸人と借家人の間でなされた賃料備払いの効果は、新賃貸人に及ぶとしている学説もあり、一般に借家を買う人は、借家法一条のもとでは、借家関係の全部を調査して買うべぎであり、それを怠った場合にはその不利益を当然負うべきであること、および買主には、売主に対して、担保責任等別個の追及手段が残されています。

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不動産

敷金は主として借家関係において、賃貸借上の債務を担保するため賃借人から賃貸人に差し入れられる金銭です。敷金は、賃貸借終了時において、借主に債務不履行がなければ全額が返還され、借主に債務不履行があればその額を控除して返還されます。その法律的性質は、賃借人に債務不履行がないことを停止条件とする金銭所有権の賃貸人への信託的移転と解されています。
敷金は、借地権付土地、借家権付建物が売買されたときには、新賃貸人に承継されるのかでは、大審院の判例では、返還または延滞賃料等の敷金消滅をきたす事情がないかぎり、敷金がつねに新賃貸人に承継されることを認めました。そして、新賃貸人が敷金の差入れを知っていたか否か、敷金を現実に受け取ったか否かを問いませんてせした。戦後の判例でも、これらの大審院判例を踏襲する学説も、敷金は賃貸借契約に付随し、案件付の法律行為であり独立に処分されない、旧賃貸人から返還を請求する労力と無資力の危険とを賃借人に負わすぺぎではない、という理由で判例法理に賛成しています。
賃借人に未払賃料債務のある場合、敷金は、全額承継されるのか、または、現存する債務の弁済として当然充当され、その残額においてのみ承継されるのか。近時の判例では、これについて、旧賃貸人に差入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されると解しました。賃借人の立場からすれば、旧賃貸人のところで生じた債務不履行が当然に充当されるという意味で有利です。賃借人は、これによって、新賃貸人から敷金の補充を請求されたとしても、未払賃料債務が同額で消滅し、賃料未払いを埋由とする解除の危検を避けうるからです。間題は、新賃貸人と旧賃貸人の利益衡量ですが、多くの学説では、判例法理を支持し全額承継説を採るならば、旧賃貸人は敷金によって担保されない無担保の延滞賃料債権を持つだけになり、賃貸借契約から生じる一切の債務を担保するという敷金の本来の機能が果たされなくなるとして、当然充当説を採っています。
賃貸借契約が終了した後に目的物の所有権が移転したという場合については、近時判例があり、賃借人の承諾がないかぎり、敷金の承継は認められないと解されています。

不動産

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