買戻約款付不動産

買戻しとは不動産の売買において、契約と同時になす約定により売主に対し将来売買代金と契約費用を買主に返還して売買契約を解除する権利を与えるもので、経済的には、売主が買主から売買代金を借り受け、利息は不動産の取益をもってあて、債務の弁済がないときは目的不動産をもって元本の弁済にあてるのと同様な機能を持っている一種の担保制度です。
買戻しは本来解除権留保付売買契約、つまり債権契約にすぎませんが、売買契約の登記と同時に買戻しの特約を登記したときは第三者に対抗できます。
買戻権者は買戻期間内に代金および契約費用を提供して買戻しの意思表示をなすことにより目的不動産を取り戻すことができます。
買戻特約の登記がなされている不動産が第三者に譲渡された場合に、売主と買主の権利関係は売主と新買主との関係に移り、新買主は買戻しに応じる地位になるので買戻しの意思表示は新買主に対してなすべきだとされています。
買戻期間は10年を超えることができず、これより長い期間を定めたときは10年に短縮され、一度定めた期間は後日延長することができません。期間を定めなかったときは5年以内に買戻さなければなりません。期間を定めたときは登記しなければ対抗できません。
買戻しの意思表示をするためには代金、契約費用を提供しなければなりません。なお買戻代金等の登記簿上の記載が実際の契約より多額なときは、登記に公信力がないために売主は実際の代金額を支払えば買戻しできるとされます。
買戻しが有効になされたときは目的不動産の所有権は当然売主に復帰します。売主に対する所有権登記と売主の代金、契約費用の支払いとは同時履行の関係にたちます。新買主が目的不動産につき費用を出捐したときは売主は民一九六条に従ってこれを返還しなければなりません。買戻しが期間内に有効になされなかったときは買戻し権は消滅します。

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