売買予約仮登記の不動産売買

売買予約は代物弁済予約と同様貸金担保の手段として用いられることも多く、したがってまたその法理も代物弁済予約に関する昭和42年判決以降これと相まって発展してきましたが、仮登記担保契約に関する法律は、金銭債務を担保するため、その不履行があるときは債権者に債務者又は第三者に属する所有権その他の権利の移転等をすることを目的としてされた代物弁済の予約、停止条件付代物弁済契約その他の契約で、その契約による権利について仮登記のできるものを仮登記担保契約としており担保型の売買予約の仮登記も仮登記担保契約にあたり、その買主と売主予約仮登記権者との関係は代物弁済予約仮登記のある場合と同様になります。
ところが、ほとんど100%債権担保のため用いられる代物弁済予約と異なり、当然には先行債権の存在を予定しない売買予約の場合は、債権担保のためではありません、いわば未来型の売買予約も相当数行なわれています。
売買予約は当事者の一方のみが予約完結権を持つ売買一方の予約が原則であり、これは予約完結の意思表示を停止条件とする売買契約です。したがって新買主は条件成就までは所有権者として使用、取益、処分をすることができます。予約仮登記権者は予約完結の意思表示を誰に対してなすべきか争いはありますが、判例は当初の予約義務者に対してだとしています。意思表示により売買は成立し原買主は新買主に対し登記上利害関係を有する者として仮登記の本登記承諾および不動産の引渡しを請求することとなります。
予約完結権は判例によれば10年で時効消滅します。予約完結権は、行使期間を定めたときはその期間内に、定めなかったときは予約義務者からの催告期間内に、予約完結の意思表示をしなければ消滅します。

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