不動産売買における所有権留保

売買契約において買主が代金を完済するまでは、その目的物が買主に引渡されていてもその所有権を売主に留保し、残代金の完済と同時になんらの行為を要せずに所有権が買主に移転することを約することがあります。これが所有権留保ですが、民法典に規定されず、特に不動産については判例も少なくその法理に疑問が多いのも事実です。つまり所有権留保を買主の代金完済という停止条件付所有権移転としてとらえる従来の通説に対して、所有権留保は結局売買代金の担保のためなされるにすぎないために、売主には残存売買代金を被担保債権とする担保権のみ認め、これを所有権から差し引いた残りの物権的地位は買主に帰属するとの説が有力に主張され、特に仮登記担保の大法廷判決以降は、実務でも所有権留保の担保的構成が一層促進されるであろうとの予測もあります。しかし所有権留保には他の担保と異なった特色があります。つまり代物弁済予約、譲渡担保等の場合は目的物と被担保債権自体とはなんら関係がなく、目的物価格と債権額とが均衡する保障がないのに対して、所有権留保の場合は目的物自体の代金債権が被担保債権であるため両者の均衡が保たれていること、所有権留保の場合は売買という一個の契約から生じた債権、物権関係として目的物と被担保債権との間に強い牽連性が認められ売主に担保権以上の効力を把握させる当事者の意思を容認しやすいこと、所有権留保には適切な公示手段を欠くこと、などです。
所有権留保付売買は停止条件付所有権移転であり、条件未成就の間所有権は依然として売主にあるために、買主は目的物を第三者に譲渡してもこれは物権的に無効であり新買主は所有権を取得せず売主はその取戻しを請求できます。しかし代金を完済すれば所有権を取得できる権利は一種の条件付権利であり、所有権と同様な方法で処分できるために第三者はこの以前に買主の債務不履行により原契約が解除されたときは、新買主の条件付権利もさかのぼって消滅します。
仮に目的不動産の登記が買主に移転していたとしたら、第三者が、所有権留保につき善意でこれを買い受けた場合は民九四条二項の類推適用で保護される余地もあります。また事案によっては売主の所有権の主張が権利の濫用とされることも有り得ます。
第三者は買主の保有していた権利つまり留保所有権の負担のついた所有権を譲り受けたこととなります。原契約が買主の代金不払い等の債務不履行により解除されたときも新買主はすべての権利を失うわけではなく、売主からの引渡請求に対しては、清算金の支払いとの引換給付の抗弁を得ます。清算金が交付されるまでは新買主は残債務を支払って留保所有権を消滅することができます。

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