区画整理での仮換地の売買

土地区画整理事業の手続の一環として、関係権利者の権利関係の安定と整理事業の円滑な進行を図るために、換地計画において定められている換地の位置、範囲を仮に指定して、実質上換地処分が行なわれたのと同様の効果を生じさせる仮換地の指定が行なわれます。
仮換地の指定があると、従前の宅地について権原に基づき使用収益できた者は、換地処分の公告の日まで、仮換地について従前の宅地の使用取益権と同一内容の使用収益権を取得し、そのかわりに従前の宅地に対する使用収益権は停止されます。
仮換地指定がなされても、従前の宅地の所有者は、その使用収益権が停止されるのみで、所有権は従前の宅地上に存続するために、従前の宅地を自由に売却できます。この場合に所有権移転登記手続も当然従前の宅地についてすることになります。ただし、買主としては、現実に使用収益できるのは仮換地にかぎられるために、代金額を決めるうえでも、事前に仮換地の位置、範囲、地積を確認しておく必要があります。仮換地指定後従前の宅地の一部が売買された場合は、買主がどの範囲の使用収益権を取得するかが問題となります。当事者は、施行者に対して仮換地指定の変更申請を行ない、新たに売買された土地に対応する仮換地の指定をうけることもできますが、これがなされない場合は、従前の宅地に対する売主と買主の所有割合に応じて、仮換地の使用収益権について両者の準共有関係が生じるとする裁判例があります。
仮換地指定がなされても、従前の宅地の所有者は、仮換地について使用収益権を取得するのみで、所有権まで取得するものではないために、本来は仮換地を他人に売却することはできませんが、実際上は、仮換地を直接の目的として売買がなされることが多くあります。
仮換地使用収益権は一般に公法上の権利と解されており、これを売買の目的とすることはできないために、仮換地を目的とした売買を仮換地使用収益権の売買と解する余地はありません。このような場合、裁判例では当事者の意思解釈として、従前の宅地を目的とした売買と解して有効としています。
従前の宅地と換地とは位置、地積等が照応するのを原則としますが実際には、従前の宅地と比べて換地の地積に増減があるのが通常です。このような場合に、関係権利者の公平を図るため、換地処分の確定後、施行者は、増換地を得た者から清算金を徴収し、これを滅換地を得た者に交付します。仮換地指定後従前の宅地の売買がなされた場合、このような換地清算金についての権利義務関係は、原則として買主が売主より承継するが当事者が仮換地を売買の目的として代金を定め、換地清算金についてはなんらの特約もしなかった場合、その後予定どおり換地処分がなされたときは、対施行者との関係は別として、当事者間では清算交付金は売主に帰属し、清算徴収金も売主が負担すると解されています。

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