訴訟中の不動産の売買

不動産をめぐる訴訟は多様であり、その各訴訟ごとに訴訟中の不動産の売買に対する影響も同一ではありません。この訴訟を大別すると、目的不動産の所有権に係る訴訟と所有権以外に係る訴訟とに分けることができます。売買の対象となっている不動産につき訴訟が係属しているか否かは、不動産登記簿を閲覧しても分かりません。ただ、売主は、訴訟中であることを告知すべき義務があり、これを知らせないまま売却することは許されません。また、占有者との訴訟が継続中であるかは、物件を見分する際に占有者から事情を聴取すれば調査できます。
訴訟中の不動産については、仮処分ないし仮登記仮処分がなされているのが大部分です。その注意すべき事項は訴訟中の不動産の売買による実体上および訴訟上の効果を知ることにより明らかになります。
売主に所有権があるか否かが争いになっている不動産が売買の対象となることがあります。この場合に、買主は、売主以上の権利を取得することはないために、売買契約後も、売主と同様の地位にたつことになります。したがって、買主が、その不動産の所有権を確保できるか否かは、売渡人が真実所有権を有するか否かにかかっていることになります。このような訴訟の結果を見極めることは、一般的には極めて困難なことです。法律専門家による客観的な鑑定を要することが多く、法律専門家でない買手にとって、所有権の帰属に争いがある不動産を買い受けることは危険が大きく、そのために売買契約に際しては、訴訟が敗訴に至った場合を予想して損害賠償等の約束をしておくべきです。売買代金を支払う時は、契約解除の際に返還が確実になされるように注意を払う必要があります。
係争中であるということのみでは、売主が移転登記をすることも占有を移転することも、禁止されていません。そして訴訟が、登記の前後のみによって決せられる場合には、買主が悪意でないかぎり、買主が移転登記を経由することにより、所有権を確保できることもあります。これは訴訟中の売買固有の間題ではなく、二重売買一般の間題です。
売主が、契約締結に際して、当該不動産につき訴訟が係属中であることを告知しなかったために、買主がこれを知らないで売買契約を締結した場合には、権利に瑕疵があるものとして、買主は売買契約を解除できます。
買主に目的不動産の所有権が存することは、間題ありませんが、所有権以外の権利、義務の存在について争いがある場合があります。例えば借地権、借家権の存在、抵当権等の制限物権の存在の争いがあります。この場合には、買主は所有権自体は確保できます。買い受けた不動産に係争中の権利の負担を受けるか否かは、訴訟の結果によります。そして買主の地位は、売主の地位と同一になります。ただし、このような権利関係については、訴訟の相手方の権利が登記上の第三者に対抗できない例もあります。例えば建物の登記または賃借権の登記を欠く借地権などです。この場合には買主が所有権移転登記手続を経由すれば、買主が登記簿上の第三者として勝訴できることになります。また、逆に売主の相手方の権利が登記の欠陥を主張できる第三者である場合には、買受人は、登記を経由してからでないと、自己が所有者であることを主張できません。例えば地上権者、賃借権者などに対する場合です。
所有者であるとして当事者となっている訴訟において、当事者がその不動産を売り渡せば、その者を相手方として訴訟をしても意味がなくなります。例えば所有権を主張する者を相手にして所有権を争っていた訴訟は、その者が所有者ではなくなるので、請求棄却となります。このような係属中の訴訟は、新しい買受人を訴訟の当事者として加えることができれば、訴訟経済上望ましいことになります。そこで、法は、係属中の訴訟の当事者から買主を訴訟に引き込む方法を認め、また、買主にも、自ら訴訟のなかに参加して行く方法を認めています。

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