仮差押中の不動産の売買

仮差押とは、債権者が将来の強制執行を確保するために行なうものです。債務者の不動産は、債権確保のための担保として、最も確実なものであるために、不動産に対する仮差押は、金銭の取立訴訟に先だって、広く利用されています。
不動産に対する仮差押は、裁判所の命令によってなされますが、その命令は裁判所の嘱託により登記簿に記入されます。登記簿に記入される以前においては、命令の執行が終了していないので、第三者に対する効力はありません。したがって売買の対象となっている不動産に仮差押がなされているか否かは、不動産登記簿を閲覧することによって分かります。
仮差押は、本差押と同様に、債務者から当該目的物の処分権を奪うものです。債務者が、これに反して処分をした行為は、無効です。ここでいう無効というのは、仮処分の場合と同様に、処分行為自体が許されないわけではありません。その効力は、いわゆる相対的に無効であるにすぎません。この相対的無効の意味について判例は、まず対債権者との間で無効であり、その債権者の被保全権利に接触するかぎりにおいて無効である、とするこの立場によれば、不動産の所有者は、仮差押に係る不動産を売買契約をし、その引渡しをすることができます。ただ、その買主は、将来債権者が本案判決を得て、本差押をして、強制執行する際には、その被保全債権の範囲内でこれを甘受しなければなりません。被保全権利の範囲内であるために、債権の一部の執行保全のために仮差押がなされたときは、その一部の範囲内でのみ債権者が優先します。
仮差押には、解放金額の制度があります。この制度は仮差押債務者は、裁判所の命じた額を供託すれば、仮差押の執行の解放をうけることができる制度です。したがって、不動産の買主は、売渡人との売買契約に際し、売買代金の一部を仮差押解放金にあてることを合意すれば、それを解放金として供託し、仮差押を解放し、負担のない不動産を買い受けることができます。違法な仮差押に対する救済方法は、仮処分と同様です。なお、仮差押登記がなされた土地上の建物についての抵当権の実行により、建物を競落した場合には、その競落人は、仮差押が本執行に移行したことによる土地競落人に対し、その法定地上権を対抗できないことに注意する必要があります。

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