差押中の不動産の売買

不動産の差押とは、金銭執行の第一段階として、特定の不動産について私人の処分を禁じる国家機関の行為をいいます。つまり金銭債権の強制的な確保のためには、換価、配当の手続によることを要しますが、その前提として執行機関の財産確保行為として行なわれるのが差押です。不動産の差押は、一般の債権者からの申立によって行なわれるのが通例ですが、国税等の滞納処分の執行として行なわれることもあります。前者は、民事執行法の手続により、裁判所が行ないますが、後者は各行政機関が行ないます。不動産の差押は、執行機関が決定書または差押書を債務者または滞納者に送達したうえ、登記簿に記入されるように嘱託して行ないます。差押は、債務者に開始決定が送達された時、それ以前に差押登記がされた時は登記時に債務者に対する効力を生じますが、登記により第三者に対する対抗力を生じます。したがって不動産の買受人としては、不動産登記簿を閲覧して、差押登記の有無を調査すれば分かることです。
差押がなされたからといって、換価までは所有権の帰属には変更を生じません。債務者は、当該不動産の処分を禁止されます。ここでいう処分の禁止は、債権者との間で相対的に無効であるにすぎません。差押中の売買契約も、当事者間では有効であり、移転登記もできます。差押中の不動産を買い受けた者は、差押債権者にその取得を対抗することはできないために、差押に続く競売手続を甘受しなければなりません。最終的に第三者に競売されると、差押中の買主は、物件の所有権を取得できません。差押中の不動産の買主が、以上の所有権以外についていかなる負担を受けるかは、差押の発生原因によって異なります。民事執行法の強制競売においては、債務者は、競落までは、自らまたは第三者をして不動産を占有し、利用管理することができます。したがって、買受人は、買受けた物件の引渡しを受け、これを利用することができます。競落された場合には、競落人にその物を引き渡さなければなりません。
民事執行法の強制管理では、債務者は、差押不動産を管理人に引き渡さなければなりません。そして収益権能を失います。したがって、当該不動産の買主は、その物の引渡しをうけることも、使用取益をすることもできません。
滞納処分による差押においては、とくに税務暑長等からの制限がないかぎり、引渡し、使用収益とも禁止されません。買主は買受物件の引渡しをうけ、これを使用収益できます。

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